잔금이 2026년 5월 이후라면 “지금 조건으로 확정”이라기보다 “잔금 시점에 실행되는 조건(금리·한도·규제) 중심”으로 보는 것이 안전합니다. 최근 기사에서도 가계대출 관리 기조가 지속되면서 은행권이 분기/반기 단위로 취급 기준과 가산금리, 우대조건을 조정하고, 스트레스 DSR 적용이 단계적으로 강화되는 흐름이 반복적으로 언급됩니다.
그래서 지금은 대략적인 가능 범위를 잡고, 잔금 2~3개월 전에는 실행 가능한 금융사/상품을 다시 점검하는 방식이 현실적입니다. 특히 생애최초는 LTV 우대가 있는 경우가 있지만, DSR(총부채원리금상환비율)과 스트레스 DSR이 실제 체감 한도를 결정하는 경우가 많아 “LTV로는 되는데 DSR에서 막히는” 상황이 생길 수 있습니다.
질문 주신 조건을 기준으로 체크 포인트를 정리하면 다음과 같습니다.
- 소득 인정: 두 분 모두 4대보험 가입 후 1년 미만이면 금융사별로 소득 산정 방식이 달라질 수 있습니다. 급여이체 내역, 원천징수/소득금액증명 대체서류, 건강보험 납부내역 등을 통해 ‘현재 소득’으로 인정하는지, ‘재직기간 가중’을 적용하는지가 핵심입니다.
- 생애최초/정책상품 가능성: 디딤돌/보금자리론은 소득요건, 주택가격 요건, 주택면적, 세대요건 등을 동시에 봅니다. 매매가가 6억 후반~7억 초반이면 상품별 주택가격 상한에 걸릴 가능성이 있어, “정책상품 단독”보다는 “일부는 정책, 일부는 은행 주담대” 또는 “은행 주담대 중심” 시나리오도 함께 열어두고 검토하는 편이 좋습니다.
- LTV(담보인정비율): 생애최초는 규정상 LTV 우대가 있어도 지역/주택유형/금융사 실행기준에 따라 적용범위가 달라질 수 있습니다. 또 시세 인정(감정가/KB시세/은행 자체시세) 방식에 따라 ‘대출 가능한 담보가치’가 달라집니다.
- DSR/스트레스 DSR: 요청하신 4억 후반대는 금리 4% 중반, 30~40년 만기 등 조건에 따라 월 상환액이 크게 달라지고, 스트레스 금리 가산으로 한도가 줄어들 수 있습니다. 기대출이 없고 신용점수가 높아도 DSR은 소득 대비 상환액으로 계산되므로 소득인정 방식이 특히 중요합니다.
- 잔금 시점 변수: 2026년까지 금리 수준, 우대금리 요건(급여이체·카드실적·청약/적금 등), 대출모집/취급정책이 바뀔 수 있어 “현재 견적은 참고값”으로 두는 게 맞습니다.
원리금이 타이트하다고 느끼신다면 상환방식 선택이 체감 부담에 직접 영향을 줍니다. 원금균등은 매달 원금을 동일하게 갚아 초반 이자 부담이 커서 초기 월 납입액이 가장 높고, 시간이 갈수록 빠르게 줄어드는 구조입니다.
반대로 원리금균등은 초기 월 납입액이 상대적으로 낮아 ‘버티기’는 쉽지만, 같은 기간 기준으로 초반에는 이자를 더 오래 부담하는 형태라 총이자 관점에서 불리해질 수 있습니다. 체크는 이렇게 하시면 좋습니다.
- “초기 12개월 월 상환액”이 생활비에 미치는 영향(가장 현실적인 스트레스 구간)
- “금리 0.5~1.0%p 상승”을 가정한 스트레스 테스트(최근 기사에서 금리 변동성과 가계부채 관리가 계속 언급되는 만큼 보수적으로 보는 게 안전)
- 만기(30/40년)와 거치 여부, 혼합형/고정형/변동형에 따른 초기 상환액 변화
- 잔금 시점까지 소득증빙이 1년을 넘기게 되면 인정소득이 개선될 여지가 있는지
정리하면, 지금 단계에서는 “정책상품 가능 여부(주택가격·소득요건) + 은행권 DSR 기준에서 4억 후반이 월 상환액으로 버틸 수 있는지”를 동시에 시뮬레이션해볼 필요가 있습니다. 잔금이 남아 있는 만큼, 현재는 큰 틀의 가능 범위를 잡고 잔금 2~3개월 전에는 금리/규제/소득 인정 기준을 조건별로 다시 점검해보는 과정이 필요합니다.
