세입자퇴거자금(전세보증금 반환) 목적의 주택담보대출은 단순히 DSR만으로 결론이 나지 않고, 최근 금융당국이 ‘가계대출 총량 관리’와 ‘실수요 중심 운영’을 반복적으로 강조하면서 은행별로 세부 운용이 수시로 조정되는 흐름을 같이 봐야 합니다.
최근에도 기준금리 방향, 가계대출 증가세, 은행권의 월별·분기별 취급 여력에 따라 동일한 조건이어도 시점에 따라 한도·금리·취급 가능 여부가 달라질 수 있다는 보도가 꾸준히 나왔습니다. 그래서 2026년 7월 퇴거 예정이라면 “그때 가서 한 번에”보다는, 올해/내년 중간중간에 조건을 업데이트하며 가능 범위를 좁혀가는 접근이 안전합니다.
공동명의 아파트의 퇴거자금대출에서 실무적으로 자주 체크되는 포인트는 아래처럼 정리됩니다.
- 대출 형태: 기존 주담대가 있는지에 따라 추가대출(후순위 포함) 또는 갈아타기(대환) 구조가 달라집니다.
- 소득/DSR: 부부합산으로 보는지, 채무가 각자에 얼마나 잡혀 있는지(각자 신용대출·카드론·자동차할부 등) 반영 방식이 달라질 수 있습니다.
- 담보가치와 선순위 보증금: 전세 세입자 보증금이 큰 경우, 금융사는 “담보가치 대비 선순위로 잡히는 임차보증금”을 매우 보수적으로 반영합니다. 즉 집값 대비 LTV만 보는 게 아니라, 임차보증금이 사실상 선순위 위험으로 평가될 수 있어 한도에 직접 영향을 줍니다.
- 자금용도 증빙: ‘세입자 보증금 반환(퇴거자금)’은 생활자금과 달리 계약서, 확정일자, 전입, 퇴거 일정, 반환 필요 금액 등 증빙을 요구하는 경우가 많고, 은행별로 인정 범위가 다릅니다.
- 소유권이전 시점: 2024년 8월 소유권이전이라면 2026년에는 보유기간이 충분해지지만, “언제 대출을 실행하느냐”가 더 중요합니다. 일부 은행은 소유권이전 직후, 또는 단기간 내 대출 구조 변경에 보수적으로 접근하는 경우가 있어 실행 시점의 내부 기준을 확인해야 합니다.
준비 시점은 퇴거일이 2026년 7월 30일이라면, 최소 6~12개월 전부터는 ‘가능한 구조’를 구체화하는 게 현실적입니다. 특히 전세보증금 반환은 일정이 고정돼 있어 지연 리스크가 크기 때문에, 아래 항목을 먼저 정리해두면 변동장에서도 대응이 쉬워집니다.
- 현재 및 예상 시점의 채무현황(부부 각각): 대출 잔액, 만기, 금리변동 여부, 중도상환수수료
- 임대차 정보: 보증금, 계약기간, 확정일자/전입, 특약, 퇴거 예정일 및 반환 예정 금액
- 담보정보: 대략적인 시세 범위, 기존 근저당 여부, 선순위 임차보증금 반영 후 남는 담보여력
- 실행 전략: 단일 은행 주담대로 갈지, 대환+추가로 갈지, 또는 시점 분할(일부 선확보 후 정리) 가능성
정리하면, “DSR은 충족하더라도 전세 세입자 보증금이 큰 아파트는 한도 산정에서 변수가 많고, 은행의 시점별 운용 기준이 결과에 영향을 주는 영역”입니다. 지금 단계에서는 목표금액(3억대 중반)을 고정하기보다, 임차보증금 선순위 반영을 포함한 실질 담보여력과 부부 공동명의 채무 구조를 기준으로 한도를 범위로 점검해볼 필요가 있습니다.
그렇게 한 번 정리해두면 퇴거일이 다가올수록 어떤 조건을 조정해야 하는지(채무 정리, 만기 설계, 상품 구조 변경 등)가 명확해집니다.
