1주택자가 전세자금대출을 받을 때는 단순히 신용점수만 보는 구조가 아니라, “보유주택의 취득 시점/가격 요건”과 “전세대출 보증기관(HUG·HF·SGI) 및 은행의 내부심사”가 함께 맞물려 결정됩니다.
질문 주신 조건처럼 보유주택이 2020년 7월 이후 취득이고, 취득 당시 매매가가 3억 초과인 경우는 정책성 전세대출에서 제한 요건으로 분류되는 경우가 많아, 전세대출이 아예 불가하거나(보증기관 단계에서 제한), 가능하더라도 보증 종류가 달라지면서 한도·금리가 보수적으로 잡힐 수 있습니다.
최근에도 가계부채 관리 기조가 이어지면서 전세대출은 “가능/불가능”이 보증기관 규정과 은행의 리스크 관리 기준에 의해 갈리는 사례가 많다는 점이 핵심입니다.
한도 80% 같은 표현은 통상 전세보증금 대비 보증비율(LTV 성격)로 이해되지만, 실제 실행 한도는 아래 요소 중 더 보수적인 값으로 결정되는 방식이 일반적입니다.
- 보증기관 한도: 보증금 규모, 주택 유형, 임차인 요건(무주택/1주택), 보유주택 요건 충족 여부에 따라 보증 가능 한도가 달라짐
- 은행 한도: DSR(총부채원리금상환비율) 적용 여부, 기존 신용대출 원리금 반영, 내부 신용등급 및 거래 조건에 따라 축소될 수 있음
- 지역·상품별 운영 기준: 시기별로 전세대출 취급이 보수적으로 운영될 수 있어 “80% 가능”이 곧바로 “실행 80% 확정”을 의미하진 않음
특히 기존 신용대출 6천 수준은 전세대출이 보증부로 취급되더라도 은행에 따라 심사에 반영되는 범위가 달라, 한도 축소나 금리 가산 요인이 될 수 있습니다.
신용점수 900점대는 유리한 요소이지만, 1주택 보유 요건 제한을 상쇄하는 수준으로 작동하긴 어렵고, 금리도 “보증 가능 여부 + 은행 조달금리 + 가산금리(부채/소득/거래조건)” 구조라서 캐피탈 7%대 중반처럼 비은행권 대안이 언급되는 상황이라면 우선 은행권 보증부 전세대출 가능성을 먼저 정확히 판별하는 것이 중요합니다.
계약 전에는 “2026년 3월 잔금일”까지 고려해 아래를 먼저 점검해볼 필요가 있습니다.
- 보유주택이 전세대출 제한 요건에 해당하는지: 2020년 7월 이후 취득, 취득가 3억 초과 요건이 보증기관/은행 상품에서 어떤 제한으로 적용되는지 확인
- 전세대출 보증기관 선택 가능 여부: HUG·HF·SGI 중 어디로 진행 가능한지에 따라 한도와 승인 가능성이 크게 달라짐
- DSR 및 기존 부채 반영: 신용대출 6천의 원리금 반영 방식, 소득 구간 대비 상환부담으로 한도 축소 가능성 점검
- 계약서 특약: “전세대출 불가 시 계약 해제/보증금 반환” 등 안전장치가 가능한지(중개 단계에서 많이 활용됨)
전세대출은 잔금이 2026년처럼 시간이 남아 있을수록 제도·은행 기준이 변동될 가능성이 있어, 현재 시점에서 한 번 조건별로 시뮬레이션해보고(보증기관 가능 여부, DSR 반영, 예상 한도/금리 범위), 계약서 특약까지 포함해 리스크를 줄이는 방향으로 정리해볼 필요가 있습니다.
