현재 상황은 “1주택(부부공동명의) + 기존 보험사 주담대 2건 + 대환(갈아타기) 희망 + 생활자금 5천만 원 추가”로 정리됩니다. 이 조합에서 가능 여부를 가르는 핵심은 LTV(담보인정비율)보다도 DSR(총부채원리금상환비율)과 “생활자금 목적 추가대출을 대환과 함께 받을 수 있는지”입니다.
특히 최근에는 가계부채 관리 기조가 유지되면서 은행권이 가계대출 총량과 심사 기준을 보수적으로 운영하는 흐름이 이어지고 있고, 정책 발표가 나올 때마다 전세대출·주담대의 세부 운용이 달라질 수 있어 시점 점검이 중요합니다.
1) ‘대환 + 추가대출(생활자금)’이 왜 막힐 수 있는지
대환 자체는 기존 대출을 새 대출로 바꾸는 구조라서, 원칙적으로는 “대출 총액이 줄거나 동일”하면 심사가 상대적으로 수월합니다. 하지만 여기에 생활자금 5천만 원이 더해지면 ‘순증(대출 증가)’이 발생합니다. 이 경우는 신규 가계대출로 분류되어 다음 항목에서 막히는 경우가 많습니다.
- DSR: 기존 주담대 원리금 + 기타 부채가 있는 상태에서 추가 5천만 원까지 원리금이 늘어나면, 규제 DSR(대체로 은행 40% 수준 적용 사례가 많음) 또는 금융사 자체 DSR 기준을 넘을 수 있습니다
- 총량/취급 제한: 금융사별로 분기·반기 가계대출 관리가 있어, “대환은 되는데 추가는 어렵다” 같은 안내가 나올 수 있습니다
- 용도 증빙/한도 산정: 생활안정자금(생활자금) 목적 주담대는 금융사마다 한도와 증빙 요구 수준이 달라, 같은 담보라도 결과가 달라질 수 있습니다
2) LTV는 ‘담보가치’보다 ‘지역/주택수/용도’가 함께 봐야 합니다
상계주공(9단지)처럼 아파트 담보는 통상 감정가/시세 반영 방식에 따라 가능한 한도가 달라집니다. 여기서 중요한 포인트는 다음입니다.
- 1주택자라도 ‘추가 생활자금’은 투기 목적과 무관하게 보이도록 용도 확인을 요구받을 수 있습니다
- 동일 담보에 보험사 2건처럼 분산되어 있던 대출을 한 곳으로 모으는 과정에서 근저당 설정, 선·후순위 구조가 달라져 한도/금리가 달라질 수 있습니다
- 공동명의는 지분 구조, 소득 합산 방식, 배우자 부채 포함 여부에 따라 DSR에 미치는 영향이 달라집니다
3) “가계대출 불가 → 사업자대출 안내”를 받을 때 체크할 점
생활자금이 필요한데 가계대출이 막히면, 일부 채널에서 사업자담보대출을 대안으로 제시하기도 합니다. 다만 사업자대출은 심사 체계와 비용 구조가 달라서 반드시 비교가 필요합니다.
- 금리/중도상환수수료/부대비용(설정비 등)이 가계 주담대보다 높게 책정될 수 있습니다
- 상환방식(만기일시상환 비중, 변동금리 비중 등)이 달라 월 부담과 리스크가 커질 수 있습니다
- ‘대출 목적’과 ‘자금 흐름’에 대한 확인이 들어갈 수 있어, 목적이 생활자금인데 사업자대출로 처리할 때 금융사 내부 기준에 맞는지 점검이 필요합니다
- 무엇보다 가계대출 규제를 회피하기 위한 형태로 보이지 않도록, 본인 상황에서 합리적인 구조인지 따져봐야 합니다
4) 전세를 주고 다른 집 전세로 가는 시나리오(전세대출)에서의 변수
“내 집은 전세로 돌리고, 나는 다른 집 전세로 이동하면서 전세대출을 이용”은 현금흐름 측면에서 고민하는 분들이 많습니다. 다만 1주택자의 전세대출은 시기별로 운용 기준이 달라지고, 보증기관/은행별로 세부 조건이 다릅니다.
- 1주택 보유 상태에서 전세대출 가능 여부: 보유주택의 지역, 시가 수준, 기존 주담대 보유 여부, 보증기관 정책에 따라 달라질 수 있습니다
- 기존 주담대가 있는 상태에서 전세대출까지 더하면 DSR/부채관리 관점에서 은행이 보수적으로 볼 수 있습니다
- 전세를 놓는 집의 보증금이 기존 주담대 상환에 일부 사용되는 구조인지(상환 계획)도 심사에서 중요하게 보일 수 있습니다
5) 지금 단계에서 ‘가능/불가’ 단정 대신, 이렇게 순서대로 점검하는 게 현실적입니다
대환과 추가대출은 “한도는 담보, 가능 여부는 DSR과 취급정책”에서 갈리는 경우가 많습니다. 아래 항목을 먼저 정리하면 방향이 훨씬 빨리 잡힙니다.
- 부부 합산 소득 범위(연소득 구간)와 현재 모든 부채의 월 상환액(주담대 2건의 상환방식 포함)
- 해당 아파트 기준 시세/감정가(대출기관이 어떤 기준을 쓰는지)와 기존 설정액(근저당/선후순위)
- 대환만 할 때(총액 동일)와 대환+5천 추가(순증)일 때의 DSR 시뮬레이션
- 생활자금 5천의 필요 시점과, 분할로 필요한지(일시에 꼭 필요한지) 여부
- 전세 이동 시나리오에서 1주택 전세대출 가능 조건(보증기관/은행별) 확인
정리하면, ‘대환’과 ‘생활자금 추가’는 같은 주담대라도 심사 성격이 달라서 한 번에 되기도 하고, 대환만 가능하고 추가는 막히기도 합니다.
공동명의 1주택 + 기존 보험사 주담대 2건 구조라면 특히 DSR과 금융사 취급정책을 기준으로 조건별로 점검해보는 과정이 필요합니다.
가능한 선택지를 넓히려면 대환 단독, 대환+추가, 사업자담보대출 대안, 전세 이동(전세대출)까지 각각의 비용과 규제 변수를 같은 기준으로 비교 정리해볼 필요가 있습니다.
