Q. 아파트담보대출 감액등기하면 얼마까지 가능한가요?

1. 대출을 갚는 것과 등기 금액을 줄이는 것은 다릅니다

채권최고액은 근저당권으로 담보하는 채권의 최대 범위입니다. 대출 원금뿐 아니라 이자 등을 담보하기 위해 실제 빌린 원금보다 크게 정할 수 있습니다. 원금을 일부 갚아도 등기부의 채권최고액이 자동으로 줄어들지는 않습니다.

따라서 감액등기 자체가 빚을 탕감하거나 이자를 줄여주는 것은 아닙니다. 이미 상환한 내역 등을 바탕으로 금융사와 변경할 담보 범위를 정하는 절차로 이해하면 됩니다.

2. 잔액 2억 원에 120%를 적용하면 2억4,000만 원입니다

처음 3억 원을 빌리면서 채권최고액을 3억6,000만 원으로 설정했고, 이후 원금 1억 원을 갚았다고 가정하겠습니다. 남은 2억 원에 120%를 적용하는 감액에 기존 금융사가 동의한다면 다음과 같습니다.

3. 1억2,000만 원을 줄여도 추가대출은 그보다 적을 수 있습니다

후순위대출은 기존 근저당권보다 뒤 순위로 담보를 잡는 대출입니다. 새 금융사가 기존 채권최고액을 선순위 금액으로 차감한다면, 감액 후 담보 계산상 여유가 늘 수 있습니다. 반대로 실제 잔액을 기준으로 평가하거나 다른 기준이 한도를 제한하면 감액 효과가 작거나 없을 수 있습니다.

실제 추가대출은 감액 후 담보 여력과 소득·부채·상품 기준을 함께 적용해 결정합니다. 위 예시에서 등기 금액이 1억2,000만 원 줄었더라도, 소득 대비 원리금 부담을 보는 DSR 때문에 추가로 빌릴 수 있는 금액이 3,000만 원뿐이라면 감액만으로 그 제한을 넘을 수 없습니다. 이 3,000만 원 역시 설명용 가정이며, 지역·자금 목적별 제한과 임대차 보증금 등도 별도로 반영됩니다.

4. 기존 금융사와 감액 범위·비용을 먼저 정하세요

감액등기는 기존 금융사인 근저당권자와 변경 내용을 정하고 진행해야 합니다. 남은 원금 외에 해당 근저당권이 다른 채무까지 담보하는지, 한도거래가 연결돼 있는지에 따라 줄일 수 있는 범위가 달라질 수 있으므로 잔액만 보고 임의로 금액을 정하지 마세요.

KB국민은행은 부동산담보대출 안내에서 근저당권 감액·말소 비용을 고객 부담으로 설명합니다. 감액등기 비용과, 추가 상환이 필요한 경우의 중도상환수수료는 서로 다른 비용입니다. 비용을 들이기 전에 추가대출 금융사에서 감액을 실제로 한도에 반영하는지 확인하는 것이 좋습니다.

5. 감액부터 하기보다 전후 한도를 비교하세요

감액등기를 활용해 담보 여력을 확보하는 금융서비스 추진 사례도 보도됐지만, 특정 금융사가 현재 내 조건에서 취급하는지는 별도로 확인해야 합니다. 감액을 했다는 사실만으로 후순위대출 승인이나 실행이 확정되지는 않습니다.