Q. 가계약금 넣었는데 아파트담보대출 안 나오면 계약금 날리나요?

1. 계약서보다 먼저, 무엇에 합의했는지 확인하세요

‘가계약금’은 거래 현장에서 쓰는 표현입니다. 같은 이름으로 송금했어도 단순히 협상할 시간을 확보한 돈인지, 이미 합의한 매매계약의 계약금 일부인지에 따라 판단이 달라집니다.

아파트의 동·호수, 매매가격, 대금 지급 조건 등 중요한 사항에 구체적으로 합의했는지 살펴보세요. 계약서가 없다는 이유만으로 계약이 없었다고 단정하거나, 돈을 보냈다는 이유만으로 모든 계약 조건이 확정됐다고 볼 수는 없습니다.

서울북부지법의 2025년 매매 관련 판결에서는 계약금 지급 방법과 기존 담보권 처리 등에 합의하지 못한 사안에서 본계약 성립을 인정하지 않고, 지급한 500만 원을 반환하도록 판단했습니다. 다만 항소된 하급심 사례이며, 모든 가계약금에 같은 결론이 적용되는 것은 아닙니다.

대법원도 임대차 교섭 단계의 가계약금 사건에서, 본계약을 체결하지 않으면 돈을 포기하기로 했다는 약정은 명확하게 인정돼야 한다고 판단했습니다. 매매와 임대차의 구체적 사실은 다르지만, 반환·포기 약정의 실제 내용이 중요하다는 점은 확인할 수 있습니다.

2. 대출 불가 특약은 매도인과 합의한 내용이어야 합니다

특약은 일반 계약 내용에 덧붙여 당사자끼리 정한 조건입니다. “대출이 안 되면 계약을 해제하고 지급한 돈을 돌려준다”는 합의가 있다면, 그 합의가 어떤 상황까지 포함하는지 확인해야 합니다.

중개사가 “대출은 될 것”이라고 말한 것과 매도인이 “대출이 안 되면 돈을 돌려주겠다”고 합의한 것은 다릅니다. 중개사를 통해 전달했더라도 매도인의 동의가 확인되는 문자나 계약 문구를 남기는 것이 좋습니다.

이미 송금했어도 매도인과 협의해 조건을 추가할 수는 있지만, 매수인이 일방적으로 특약을 보내는 것만으로 효력이 생기지는 않습니다. 적용 사유에 소득·부채 문제, 담보 문제, 규제 변경 중 무엇을 포함할지도 합의하세요.

3. 대출 거절과 필요한 한도 부족은 구분하세요

3억 원이 필요한데 2억7,000만 원만 승인됐다면 대출 자체는 가능한 상태입니다. 특약에 ‘대출 불가’만 적혀 있다면 이 상황까지 반환 대상인지 다툼이 생길 수 있습니다.

따라서 앞으로 조건을 협의한다면 ‘최소 얼마가 언제까지 승인되지 않을 때’를 기준으로 정하는 편이 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다. 대출 조회 화면의 예상 한도만으로 자금이 확보됐다고 보지 말고, 서류 심사와 실행 조건까지 확인하세요.

4. 보낸 돈만 포기하면 끝난다고 생각하면 안 됩니다

예를 들어 계약금은 5,000만 원으로 약정하고 그중 500만 원만 먼저 보냈다면, 500만 원만 포기하면 언제든 계약을 끝낼 수 있다고 단정할 수 없습니다. 이 숫자는 이해를 위한 가정이며, 실제 부담액은 계약 내용과 이행 상황에 따라 판단합니다.

대법원은 약정한 계약금 중 일부만 받은 매도인이 받은 일부 금액의 두 배만 돌려주어 계약을 해제할 수는 없다고 판단한 바 있습니다. 일부 송금액과 약정 계약금 전체를 구분해야 한다는 뜻이며, 매수인이 언제나 약정 계약금 전액을 배상한다는 뜻은 아닙니다.

계약금을 포기해 계약을 끝내는 ‘해약금’과, 약속을 어겨 부담하는 ‘손해배상·위약금’도 구분해야 합니다. 민법상 계약금 해제는 별도 약정이 없다면 당사자 일방이 이행에 착수하기 전이라는 제한이 있으므로, 중도금 지급 등 진행 상황도 확인해야 합니다.

5. 이미 송금했다면 기록과 심사 결과부터 정리하세요

이미 약속한 계약금·중도금·잔금 날짜를 임의로 넘기거나, 먼저 “계약금을 포기하겠다”고 통보하기 전에 계약 내용을 검토하세요. 합의로 일정을 바꾸거나 돈을 반환받기로 했다면 금액과 날짜를 기록으로 남기세요.

다른 금융사에서 더 받을 수 있는지는 현재 한도가 낮게 나온 이유부터 확인해야 합니다. 부족분을 신용대출로 먼저 채우면 주담대 심사에 반영되는 부채가 달라질 수 있으므로, 추가대출까지 포함해 다시 계산받는 것이 좋습니다.