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      [칼럼] 尹정부 부동산 정책과 앞으로의 방향은?
      2022. 03. 29


               뱅크몰 마케팅부 한덕규 선임


       당신에게 부동산은 어떤 의미인가? 대한민국에서 부동산은 잠을 자고 생활하는 개인의 보금자리 그 이상의 의미를 가지며, 투자가치가 있는 가장 큰 자산으로 인식을 한다. 오죽하면 ‘서울부동산은 지금 사는 게 가장 싸게 사는 것이다’라는 말까지 있으니 말이다. 그런데 최근 몇 년간 부동산으로 이슈가 끊이지 않는 시대도 없었을 것이다. 그래서일까 이번 20대 대통령선거에서도 각 후보들이 내세우는 공약들 중 부동산 공약에 가장 먼저 눈이 갔다. 필자뿐만 아니라 공약을 확인했던 대부분의 사람들도 아마, 부동산 공약 페이지를 가장 먼저 넘겨봤으리라 생각한다. 또한 재밌는 투표 결과가 눈에 띄었는데 서초, 강남, 송파의 투표 결과였다. 차기 정권에 대한 지지율이 수도권 다른 지역과 비교할 수 없을 정도로 높았는데 이런 결과가 나왔던 것은 아마도 부동산 공약으로 인한 영향이 크지 않나 생각한다. 서초, 강남, 송파는 대대적으로 부동산 민심이 강했던 곳으로 부동산 정책 등에 가장 많은 관심을 표하는 지역이니까 말이다.


       현 정권을 두 단어로 설명한다면 규제 그리고 실패 일 것이다. 5년간의 집권 기간 계속된 규제로 인해 대한민국은 규제가 아닌 곳이 없을 정도로 규제의 늪에 빠져버렸다. 그 결과 집을 사거나 대출을 받으려고 할 때 대출 규제로 인해 시세의 40~50% 이하로만 받을 수 있게 되었고 소득이 없는 사람들은 DTI 및 DSR 규제에 갇혀 대출을 받기 더욱더 힘들어져 버렸다. 주택 담보대출을 포함한 모든 대출에 제한을 걸어서 그런 것일까? 규제에 대한 반발 심리 때문일까? 투기 수요를 막고 집값 안정화를 위해 실행한 현 정부의 여러 가지 부동산 정책과 규제들은 실수요자들도 집을 사기 힘든 현실과 대출을 받아도 살 수 있을지 모를 집값의 폭등만을 남기고 임기가 다한 지금 실패한 부동산 정책으로 모든 이에게 평가받게 되었다.


       그렇다면 차기 정권의 부동산 공약은 어떤가. 대표적으로 LTV 70%, DSR 완화 등 대부분의 정책이 그간 조이고 있던 규제를 풀어주는 방향으로 이야기를 하고 있다. 차기 정권의 부동산 정책이 본격적으로 시행된다면 대한민국 부동산시장은 어떻게 될까?
      LTV 및 DSR 완화 등은 당장 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자들에게는 긍정적인 부분이다. 규제완화가 실행된다면 조금 더 여유로운 대출로 초기 자금이 상대적으로 부족한 이들도 지금보다는 나은 방향으로 내 집 마련을 계획할 수 있게 될 듯하다. 물론 받을 수 있는 담보대출 한도의 수치가 40%에서 70%로 올라간다고 해서 내 집 마련이 가능하다? 현재의 상승되어 있는 집값으로는 어려울 수 있다. 그렇기 때문에 수도권 추가 주택 공급 등 다양한 부동산 정책을 눈여겨보고 그에 따른 타이밍을 잘 잡는다면 지금 당장 충분한 목돈이 없는 2030등에게도 내 집 마련의 기회는 생길 수 있다고 본다.


       반대로 대출 규제가 풀릴 경우 생길 수 있는 부정적인 영향은 어떤 것들이 있을까? 눌려 있던 매수세력이 한 번에 터져 나올 경우 수요를 감당하지 못하고 부동산 시장의 가격 인상이 다시 한번 생길 수 있다. 부동산 가격이 올라가면 대출을 그만큼 더 받아야 한다. 여기서 중요하게 생각해야 하는 문제는 가계부채 비율이다. 현재 가계부채는 1862조 원이라는 천문학적인 수치로 계속해서 늘어나고 있다. 때문에 금융당국은 이런 상황에 대한 적신호를 계속해서 보내며 대출 규제를 시행했던 것인데 만약 아무런 장치 없이 규제완화만을 목적으로 대출 규제를 풀어버려 인상폭을 조절해야 하는 가계부채가 다시 폭발적으로 늘어난다면 빚앞에 우리는 무릎 꿇을 수도 있다.


       2008년 ‘서브프라임 모기지 사태’와 ‘리먼 브라더스 사태’로 인해 세계경제는 끝없이 추락하고 있었고 당시 대한민국 경기를 이끌어 오던 부동산 시장도 장기적인 침체기를 맞이하고 있었다. 이런 상황에서 이명박 · 박근혜 정부는 경기를 살리기 위해 부동산 시장을 활성화시키려 했고 LTV, DTI를 풀어주며 대출 규제를 완화, 부동산 매수를 적극적으로 장려했다. 유명한 말이 있지 않나? 지금까지도 회자되는 ‘빚내서 집 사라’라는 말이 이 시기에 나오게 되었다.


       현재는 그때와 비슷하면서도 다르다. 분명 부동산 침체기로 들어가고 있다. 몇 개월간의 서울 주택 매매량이 그것을 증명하고 있다. 다만 다른 점은 그때의 주택 가격과 지금의 주택 가격의 차이가 너무나 극명하다는 거다. 똑같이 LTV 한도 비율이 70%라고 했을 때, 5억 원의 집을 매매할 때는 3.5억 원이지만 10억 원의 집이라면 7억 원의 융자가 발생하게 된다. 동일한 주택을 두고 몇 년 전 3.5억 원의 원리금을 부담하던 가계가 지금은 두 배 이상의 부담을 감당해야 한다는 것이다.



       주택 가격의 상승률에 비교한다면 가계소득의 상승률은 미미하거나 아주 소폭 상승한 수준이다. 우리의 가계 소득이 감당하기에는 최근 몇 년간 올라버린 부동산 가격으로 인해 대출을 받아서 집을 구매하기에는 부담이 되는 게 아이러니한 현실이다. 부동산시장을 보고 있자면 필자는 “대출을 받으면 내가 감당할 수 있을까?”라는 의구심이 든다. 분명 누군가에겐 주택 가격 상승으로 불로소득이 발생했으니 축하해 줄 일이겠지만 반대로 누군가에게는 '그림 속의 떡'이 되어버리는 것이 아닐까? 차기 정권의 대출 규제 완화와 추가 부동산 공급이라는 부동산 공약 속에서 내 집 마련의 기회를 잡기 위해서는 현재의 자금력과 내 소득으로 얼마의 대출까지 감당이 될지 꼼꼼하게 체크하고 그 기회가 왔을 때 놓치지 않도록 준비를 하고 있어야 하지 않을까 생각한다.

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