DSR 3단계? 무엇이 바뀌는거죠?

과거 대출을 받는 소비자가 이자상환 능력이 있는지를 평가할 때 DTI라는 기준으로 가부를 결정했습니다. DTI는 순수하게 '이자 납입 능력'만 보므로 원금이 얼마가 상환이 되건 계산에 포함이 되지 않아 상대적으로 유한 계산 값이 나옵니다. 하지만 실제 대출에는 이자 외 원금도 함께 상환이 되므로 현실적인 상환능력 평가가 이루어져야 하여 보유하고 있는 모든 대출과 실행 예정인 대출의 원리금을 소득으로 나누어 계산하므로 훨씬 더 타이트한 계산이 됩니다.

이 DSR이 도입된 이후 단계적으로 점차 규제가 강화 하며 시행 되고 있는데, 지난해 금융위는 DSR 3단계 시행을 2023년에서 22년 7월로 조기 시행한다고 밝혔습니다. 3단계의 주요 내용은 총 대출액이 1억원을 넘을 경우 DSR이 40%로 제한이 되는 것입니다.

금융위에 따르면 전체 대출자의 29.8%이자 전체 대출 금액 기준으로 77.2%가 규제 대상이 될 것으로 추산한다고 합니다. 줄어드는 한도를 늘리려면 크게 두가지 방법이 있습니다.

첫번째로 신고 소득 증가가 있습니다. 원리금이 정해져 있어 대출 원금을 낮추는 것이 불가능하다면 소득을 올려서 DSR수치를 낮추는 방법이 있습니다. 하지만 개인사업자면 종합소득세 신고시 금액을 높일 수 있으나 일반 직장인은 고정적인 신고 금액이 있기 때문에 소득을 늘리는 방법에 제한이 발생이 됩니다. 하지만 직장인인 경우에 이 부분이 문제라면 담보대출이 가구 기준 1건만 있다면 부부합산 소득을 통해 소득 기준을 올릴 수 있는 방법을 활용해 볼 수 있습니다.

두번째로 원리금을 낮추는 방법입니다. 원금을 유지하는데 원리금을 줄이는 것은 보통의 경우에서는 불가능합니다. DSR 강화가 문제가 되어 최근에는 40년 만기의 주택담보대출 상품이 출시되고 있습니다. 만기가 늘어나면 납부하는 원금이 기간에 따라 줄어들게 되므로 DSR을 보다 유리하게 산출할 수 있습니다.

마지막으로 신용대출을 주택담보대출로 전환하는 것입니다. 주택담보대출을 갈아타기를 할 때는 생활안정자금만큼 추가자금을 더 받을 수 있는데요, 신용부채 상환 목적으로 생활안정자금을 신청하면 이 금액 제한이 사라지게 됩니다. 물론 LTV에는 한도가 들어와야 합니다. 이 경우 만기가 짧고 상대적으로 금리가 높은 신용대출이 상환되며 월납입금이 줄어 DSR뿐만 아니라 가계 건전성도 상승될 수 있습니다.

지속적인 금리 인상이 예고되고 있는 요즘입니다. 본인이 대출을 사용하고 있다면 규제를 더욱 편하게 이용하여 안정적인 자산 운용이 필요한 시기입니다.