전세 계약 전 확인해야 하는 To Do List!

세입자를 보호하기 위해 만들어진 임대차3법이 오히려 전세가의 고공행진을 부추겨 매물도 안보고 계약하는 사례나 집을 구경하기 위해 일정 금액을 지불해야 하는 진귀 현상까지 발생했었습니다. 하지만 이중, 삼중 가격층 형성으로 너무나 올라버린 전세 보증금에 전세 수요자들은 월세로 눈을 돌리고 있죠. 여기에 대선 공약을 통해 기대감이 커진 대출 완화의 연기, 금리인상 등의 이유로 부동산 시장은 주택 매매와 전세 거래 모두 꽁꽁 얼어붙었습니다. 그럼에도 불구하고 전세 입주를 계획중이라면 이왕 고르는거 정확하고 안전하게 계약을 해야겠죠? 오늘은 그에 대한 팁을 드려보고자 합니다.

[계약 전]

1. 실거래가 통계로 지역 시세 확인

부동산 거래에는 '호가'라는 것이 있습니다. 이것은 실거래가와는 다릅니다. 실거래가는 실제로 거래된 금액이지만, 호가는 그보다 높은 금액대에 형성되어 있습니다. 거래가 되면 좋은 것이고 안되어도 아쉬울 것이 없다고 생각되는 금액이 '호가'인 것입니다. 만약 시세가 상승되는 중이라면 호가로도 거래가 이루어지지만 지금처럼 보합 혹은 하락장인 경우에는 호가로 거래시 임차인 입장에선 손해일 수 있죠. 실제 거래되는 금액을 확인하여 가격이 합당한지를 잘판단해보셔야 합니다.

2. 방문하여 하자여부 확인

흔히 임장이라고 하죠? 직접 현장에 방문하고 탐방하여 문제점을 확인하는 것은 부동산에 있어서 필수적인 부분입니다. 물론 수 분 정도의 시간으로 모든 것을 확인하는 것은 어렵지만 지역 편의시설, 주거공간 내 결로현상과 같이 한눈에 판단해 볼 수 있는 부분도 있으니 필수적으로 확인하셔야 하는 부분입니다.

3. 등기부 등본상 소유자, 근저당, 가압류 여부 확인

가장 중요한 부분입니다. 보증금은 나의 재산이므로 재산에 손실이 발생되지 않도록 법적 분쟁이 결코 없어야 합니다. 전세 사기를 당하는 대부분의 케이스가 이 내용에서 정확한 확인이 이루어지지 않아 발생됩니다. 실제 소유자와 계약 당사자가 달라서 발생되는 문제, 근저당 설정에 대한 변경 고지를 안하는 것, 가압류 여부를 체크하지 않는 것 등으로 내 보증금에 피해가 발생될 수 있으니 반드시 체크를 해야하는 내용입니다.

[계약서 작성시]

1. 공인중개사 자격 및 공제보험 여부 확인

공인중개사 자격을 갖춘 중개사가 아닌 대리자가 중개 계약의 주체가 되는 것은 금지되어 있습니다. 하지만 실제론 이러한 계약 행위가 일어나는 경우도 있죠. 만약 자격이 없는 자가 중개 행위를 하였다면 공제보험도 적용되지 않으므로 혹시 모를 사고에 노출될 수 있습니다.

2. 임대인과 직접 대면 작성

일반적으로는 직접 대면을 작성하지만 국내에 거주하고 있지 않거나 대면이 불가능한 상황이라면 공증 받은 위임장을 지참한 대리인이 직접 대면 작성을 해야합니다.

3. 반려동물, 하자 보수 등 분쟁 여지가 있는 부분 임대인과 협의 후 특약 설정

거주 중 발생될 수 있는 해당 문제들은 사전에 특약 설정을 통해 책임 소재에 대한 부분을 명확히 해두는 것이 좋습니다. 최악의 경우 법정 분쟁까지 갈 수 있는 사항이므로 퇴거시에도 문제가 없도록 해당 내용을 명백히 해두는 것이 좋습니다.

가장 중요한 부분은 이것입니다. 계약 이후에는 확정일자(최우선변제권)를 신속히 받아야 합니다. 확정일자를 받기 전 임대인이 대출을 받아 근저당을 설정하게 될 경우 우선순위가 밀리게 됩니다. 우선순위가 밀리게 된다는 것은 만약 집이 경매에 넘어가게 되어 매도가 될 경우 근저당 설정 금액이 먼저 변제가 되고 다음 차순으로 내 보증금을 돌려 받는 것인데, 이 경우 보증금액의 상당 부분을 잃게될 수도 있습니다. 그러므로 확정일자 신청은 입주 전에도 가능하니 미리 신청을 해두는 것이 좋습니다.