금리 상승기를 대비하는 주택담보대출

 

# 금리 상승기의 시작

금리 상승기는 작년 8월부터 시작이 되었습니다. 근 10년간 이어져왔던 양적완화가 끝남을 알리는 신호탄이었죠. 이러한 배경에는 유동성의 강화, 시장의 활성화, 고용율의 안정화 등의 목적을 위해 기준금리를 인하했고 이로 인해 시장에 많은 자금이 풀려 자금 유동성의 증가, 투자 수익의 극대화 등의 목적을 이루어냈죠. 하지만 너무 오랜 기간 화폐의 가치가 낮아진 것이 문제였습니다. 화폐의 가치가 하락함으로 인해 물가는 급격히 상승되었고, 부동산 시세 급등, 주식 시장과 가상 화폐 시장의 버블 등이 문제가 되었습니다. 그리하여 작년 하반기부터 세계 각국의 중앙은행은 물가안정을 최우선 목표로 설정하고 기준금리의 인상을 이어나가고 있습니다. 자연스럽게 대출 금리도 상승이 되고 있는데 가장 큰 문제는 우리나라의 국내 상황입니다. 대한민국은 OECD가입국 중 유일하게 GDP(국민총생산)보다 가계부채가 많은 국가(104%)다. 19일 OECE에서 발표한 2022 한국경제 보고서에서는 2060년 정부 부채비율이 140%를 넘어설 것으로 예상이 된다고 합니다. 주택담보대출을 갖고 있는 소비자들은 앞으로 시장 상황이 불안할 수 밖에 없는데요, 어떠한 대비가 필요한지 알아보도록 하겠습니다.

# 고정금리로 대환대출을 해봅시다.

대환 대출은 지금 이용하는 대출을 상환하고 새로운 대출 상품으로 갈아타는 것입니다. 과거 낮은 이율로 대출을 실행했으나 최근들어 금리가 급격히 상승된 소비자 분들이 많습니다. 대부분 변동금리를 사용하는 분들일텐데요, 변동금리란 보통 3개월 혹은 6개월 마다 금리가 재책정되어 해당 기간동안만 금리가 유지되는 상품입니다. 일정 주기별로 금리에 변동이 생기므로 한국은행의 기준금리가 올랐다고 즉각 반영되는 것이 아닙니다. 또한 상품의 기준금리를 코픽스로 차용하는 상품은 시장 반영이 6개월 정도 뒤이므로 당장에는 금리 인상의 체감이 오지 않는 경우도 있으나 시간이 지나 갑자기 올라버린 금리에 황당함을 느끼는 분들도 많죠. 금리 인상의 분위기가 여기서 멈추는 것이 아니라 연쇄적인 추가 인상도 우려할 수 있는 상황이라 고정금리 상품으로 갈아타기하는 것이 매우 중요한 상황입니다.

# 안심전환대출로 고정금리 가능하다! 하지만...

주택금융공사는 안심전환대출 상품에 대해 이달부터 접수를 받고 있습니다. 만기까지 고정금리로 적용이 되며 시중 은행의 주택담보대출 상품보다 현저히 낮은 금리로 대환대출을 해주는 상품입니다. 조건은 주택 시세 4억 이하, 부부합산 소득 7천만원 이하, ltv 70%이내에서 증액은 불가하고 잔존금액까지만 대환이 됩니다. DTI는 60%까지로 DSR은 적용받지 않습니다. 조건이 다소 까다로우나 이번에 접수받는 것은 우대형이고 내년에 판매될 예정인 일반형은 주택 시세 9억 이하, 소득조건은 적용되지 않아 많은 접수가 예상이 됩니다.

# 하지만 안심전환대출의 조건이 안된다면...

안심전환대출은 두가지 딜레마를 안고 있습니다. 첫째로 우대형은 문턱이 너무 높다는 것이고 둘째는 일반형의 상품판매가 내년이라 금리 인상을 기다릴 수 밖에 없는 상황이라는 것입니다. 일반형 상품을 기대하며 관망할 수도 있지만 우대형보다 높은 금리로 판매될 것이며 미연준의 추가적인 금리 인상도 사실상 확실시된 분위기라 불안요소가 많죠. 금리 인상이 얼만큼 진행될지는 모르나 오히려 금리가 오르기 전인 지금 대환을 하는게 나을 수도 있는 상황인 것이죠.

변동금리를 사용중이거나 혼합형 고정금리를 이용 중인 분들은 고정금리로 대환을 해 안정적인 상환의 기틀을 마련해야합니다. 그 시점에 대해선 고민을 해야하나 마냥 기다리는 것만이 답이 될 수는 없습니다. 다각적으로 고민하여 대환 대출 시점을 잘 선택해야 보다 낮은 이자로 상환할 수 있습니다.