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      전국 미분양 아파트 늘었다... 구매 예정자 '오히려 좋아'
      2023. 02. 02



      전국 미분양 아파트 늘었다... 구매 예정자 '오히려 좋아'



      전국 미분양 주택이 한 달 만에 20% 가까이 늘어 7만 가구에 육박한다고 합니다.


      당초 정부가 위험신호라고 판단하는 미분양 가구 수가 6만 2,000호였으니 이 수치를 크게 상회하는 수치인 것이죠.


      미분양 주택이 많아지는 것은 당연한 수순이었습니다.

      전 정권부터 쌓아온 주택담보대출 규제에 더해 급격한 기준금리 상승으로 대출 이자까지 높아졌으니 '집포자'라는 말이 생겨날 정도로 주택 구매를 포기하는 사람이 늘어난 것이었죠.

      실제로 지난해 주택 거래량은 50만 8,790건으로 1년 전보다 49.9%가 줄어들었습니다.

      특히 서울 아파트 거래량은 1만 5,384건으로 1년 전과 비교해 69.1%가 감소하게 되었죠.


      하지만 작년 말부터 부동산 시장에 여러 변화가 찾아옵니다.


      # 주택담보대출 규제 완화


      올해 1월부터 서울 4개 구(용산, 강남, 서초, 송파)를 제외한 전국 모든 지역이 비규제 지역으로 변경됐습니다.

      즉, 위 지역을 제외한 모든 지역에서 주택 구입시 집값의 70%까지 대출을 받을 수 있게 되었고 생애최초 주택 구입자인 경우 80% 비율까지 받을 수 있게 되었죠.

      여기에 더해 주택 시세가 점진적으로 하락하면서 필요한 대출 금액이 줄어들게 되었습니다.

      그러므로 필요 부채량이 줄어 DSR비율도 이전보다 낮아지게 되었죠.


      # 금리인하


      한국은행 기준금리는 낮아지지 않았습니다.

      하지만 대출금리는 낮아졌습니다.

      우리가 받는 대출 금리는 기준금리가 아니라 금융채, 코픽스 등 금리를 기반으로 최종 대출 금리가 만들어집니다.


      작년 11월 10일 기점으로 금융채 등의 채권 금리들은 하락세를 이어가고 있습니다.

      금융채 1년물 기준으로 11월 10일 5.09%에서 2월 2일 현재 기준 3.66%로 3개월 만에 1.43%가 낮아지게 되었습니다.


      또한 금융당국의 압박으로 농협, 우리은행 등 시중은행의 대출 금리 상품의 마진금리도 낮아져 소비자는 대출 이자부담이 전보다 줄어들게 되었습니다.


      # 특례보금자리론


      하지만 여전히 걸림돌이 될 수 있는 것은 '더 낮은 이자'와 'DSR'입니다.

      아무리 시중은행의 금리가 낮아졌다고 한들 1~2년 전 흔히 볼 수 있었던 2%대의 금리와 비교한다면 한없이 높아 보입니다.

      이를 해결하기 위해 정부는 국민들의 이자 부담 감소와 부동산 안착의 목적으로 '특례보금자리론' 접수를 실시했습니다.


      최저 3.25%에서 4.45%(우대 X, 만기 5년)까지 판매가 되는 주택금융공사의 상품으로 시중은행 상품보다 금리가 낮습니다.


      또한 대출 소비자에게 걸림돌이었던 'DSR'을 전혀 보지 않으므로 소득 조건에 대한 문제도 해결되었습니다.

      특례보금자리론은 매매잔금, 대환대출, 세입자퇴거 목적으로도 활용이 가능합니다.


      # 수요자들이 원하는 것은?


      정부에서는 미분양 주택 해소, 부동산 안착을 위해 대출 규제 완화, 상품 출시 등 각고의 노력을 하고 있습니다.

      이후 작년보다 부동산 구매에 대한 수요가 늘어나긴 했지만, 아직까지 큰 변화가 없는 '원인'이 있습니다.

      바로 '부동산 저점'입니다.


      저 역시 마찬가지지만 무언가를 구매할 때 높은 가격에 구매하기보단 가장 낮은 금액에 구매하길 원합니다.

      부동산 시세 하락이 전보단 완만해졌다고는 하나 아직 저점이라고 판단하기 이르다고 생각하는 소비자가 많습니다.

      미분양 주택이 많아진 이유도 '더 높은 가격'에 사고 싶지 않아 주택 구매를 대기하고 있는 것이죠.


      # 부동산은 언제 반등할까?


      부동산 반등을 위한 제도적 장치는 어느 정도 마련이 됐습니다.

      이제 남은 것은 수요자가 판단하는 '저점'입니다.

      시장 논리가 그렇듯 저점을 지나 반등한다면 패닉바잉이 일어나 부동산 수요는 늘어날 수 있을 것입니다.

      과거 용인 등과 마찬가지로 미분양 주택이 해소가 되는 시점이 부동산 반등의 시작이 아닐까 싶습니다.

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