세입자에게 월세를 준다고요? 역월세난 어떻게 된거야!?

21년 말부터 금리인상과 함께 부동산 시장은 냉각기를 걷고 있습니다.

부동산 시세와 비례하게 움직이는 전세가 역시 하락을 이어가고 있죠.

계약 시점에 정한 보증금보다 현재 보증금 시세가 더 높아지며 전세 세입자에게 월세를 지급하는 '역월세난'이 일어나고 있습니다.

아파트실거래가 조회서비스 앱에 따르면 23년 2월 12일 기준 최근 3개월간 전국 아파트 역전세 사례가 2만 7,928건에 달하는 것으로 나타났습니다.

​

갭투자를 한 집주인에겐 청천벽력과 같은 상황이 벌어지고 있죠.

집주인 입장에서 집값이 내려가는 것도 아쉬운데, 세를 준 집은 계약이 만료되어 보증금을 돌려줘야 하는 상황이 오고 있습니다.

대출금리가 인상되어 이자 비용이 크게 부담이 되는데, 이마저도 LTV와 DSR 등 규제에 막혀 대출을 받는 경우도 많습니다.

​

# 전세가는 점차 하락 중

​

한국부동산원에 따르면 23년 1월 전국 전세 가격은 전년 동월 대비 7.78%가 감소하며 역대 최대 하락 폭을 기록했습니다.

아파트는 11.78%로 가장 많이 감소 되었으며 이어 연립주택 1.69%, 단독주택 0.08%가 감소했습니다.

하지만 시장 가격이 낮아졌음에도 불구하고 거래량은 점차 줄어들고 있습니다.

전세자금대출 금리가 높아 월세전환율이 늘었고 전세 거래량은 많이 감소했기 때문이죠.

월세로 전환코자 하더라도, 집주인은 현 세입자나 다음 세입자에게 받을 보증금을 줄여야하는데 보유 현금이 적은 집주인들은 이런 선택을 하기도 어렵습니다.

​

# 집주인의 선택, 역월세 계약

​

결국 보증금액을 낮출 수 없는 집주인들이 선택한 방법은 세입자에게 월세나 대출 이자를 제공하는 것이었습니다.

세입자는 이사비용을 아낄 수 있고, 시세보다 높은 보증금에 상응하는 비용을 받을 수 있는 장점이 있는 것이죠.

이 현상은 18년 이후 5년 만에 등장한 것이며, 지방 대도시를 중심으로 이러한 역월세 현상이 두드러지게 나타나고 있습니다.

세입자 입장에선 오히려 돈을 받는 입장이 되었는데, 과연 이러한 현상이 좋은 현상일까요?

​

# 역월세의 부작용

​

해당 현상은 일시적인 효과만 가져옵니다. 당장 해결할 수 없으니 급한 불부터 끄겠다는 미봉책이죠.

전월세 계약은 통상 2년 단위로 계약을 합니다. 2년 후 다른 세입자를 받거나 재계약을 해야하는 것이죠.

세입자가 역월세비 혹은 이자지원금을 받고 있더라도, 2년 뒤 전세 보증금 시세 하락 시 동일 비용을 받으며 거주하기엔 메리트가 적습니다.

결국 비용 증액을 요구할 수도 있는데 집주인의 지출 가능 한계치 이상이 된다면 주택에 대한 권리를 포기할 수도 있죠.

​

다른 문제도 있습니다.

전세가율(주택 시세 대비 전세보증금 비율)을 낮추지 못하고 비용 지급으로 해결하다 주택 시세가 전세 보증금보다 낮아질 가능성도 있습니다.

이러한 상황이 발생될 경우, 집주인은 집에 대한 권리를 포기하고 경매에 넘기는 상황이 벌어질 수도 있습니다.

경매낙찰금액과 최우선변제금 등을 고려해 세입자는 보증금액의 일부를 돌려받지 못하거나 전혀 받지 못할 수도 있습니다.

​

또한 세입자는 매월 비용을 받았으니 연말정산시 이자소득 혹은 기타소득으로 잡혀 세금을 더 많이 물어야할 수도 있습니다.

​

# 앞으로 전망은?

​

한국부동산원에 따르면 23년 공동주택 입주 물량은 작년 대비 31.4% 증가했다고 합니다.

서울에만 3만 3,000가구가 입주할 예정인데, 이번 공급 물량은 실거주의무까지 사라져 전세 공급량도 더욱 늘어날 예정입니다.

신축 주택뿐 아니라 구축 주택도 전세 매물은 증가하고 있어 공급량이 매우 크죠.

​

또한 전세보다 월세 선호도가 높은 상황이 이어지고 있습니다.

대출금액을 늘려 이자를 내는 것보다 월세를 지불하는 것이 더 경제적이기 때문입니다.

KB부동산에 따르면 23년 1월 서울 아파트 전월세 전환율은 3.84%나 된다고 합니다.

이 현상은 점차 늘어날 것으로 예상됩니다.

​

주택 시세 하락, 전세 공급량 증가, 대출금리 추가 인상, 월세 선호도 증가 등으로 올해는 전세가가 지속 하락할 것으로 예상됩니다.

전세에 거주하고 계신 분이라면 거주 단지분 아니라 주변 단지 전세 보증금 시장 조사를 철저히 하는 것이 좋지 않을까 싶습니다.

​

My뱅크몰에서 서비스하고 있는 '부동산관리'로 시장조사를 할 수 있습니다.

뱅크몰과 함께 합리적인 계약을 완성해보시길 바라겠습니다.

출처 : https://blog.naver.com/thebankmall/223040554208