전세보증금반환대출이란?

세입자가 퇴거할 때 임대인이 금융권에서 자금을 빌려 기존 세입자에게 보증금을 돌려주는 대출 상품입니다.

시세 하락이나 입주 공백기 등으로 인해 보증금 반환 자금 마련이 어렵다면, 세입자 퇴거 당일 ‘빈집’ 기준의 주택담보대출로 활용할 수 있어 부담을 낮출 수 있습니다.

1. 대상과 목적

• 대출 대상: 임대차 계약 종료 후 세입자 퇴거 시 보증금을 반환해야 하는 임대인
• 기본 목적: 기존 세입자에게 보증금을 제때 지급하여 계약 종료에 따른 불이익과 분쟁 방지

이 대출은 “임대인이 보증금을 돌려줄 용도 외에는 사용할 수 없다”는 엄격한 제한이 있습니다.

2. 한도와 금리 조건

✅ 한도:

• 보증금 전액 또는 차액 한도 내 (전세금 전액 가능)
• 주택담보대출의 LTV 기준 적용, 비규제지역 최대 70%, 규제지역 50%, DSR·DTI 규제 내에서 결정

✅ 금리:

• 시중은행 또는 보험사, 상호금융 조합 이용 가능
• 은행과 보험사 금리 간 차이 크지 않으며, 금융기관별 금리 수준은 3% 중후반~5%대
• 3금융권(저축은행·캐피탈)은 단기 목적에 적합하지만 금리 상승 여지도 있음

3. 신청 절차와 필요 서류

대출 실행 시점에 세입자 퇴거 확인 필요

• 신청 시기: 퇴거 전 약 30~45일 내 신청 권장

필요 서류:

• 임대차계약서, 주민등록등본, 등기부 등본, 신분증, 소득증빙, 거래통장 등
• 은행에서 대출금이 세입자 계좌로 직접 지급됨을 요구하며, 실행일 임차인 퇴거 확인이 필수

4. 규제 완화 혜택 (역전세, 역전세난 대응)

• 2023년 7월부터 2024년 7월까지 한시적 규제 완화
• DSR 40% 적용 제외, DTI 60% 적용, RTI 1.0배로 완화
• 임대인이 자가 입주 시 1개월 내 입주해야 하며, 대출금은 세입자에게 직접 지급

- 의무사항:

1. 대출금은 보증금 반환 외 용도로 사용 금지

2. 후속세입자 계약 시 ‘세입자 보호 특약’ 체결 필수

3. 입주 후 3개월 내 ‘보증 가입’ 또는 보증료 납부의무

- 위 의무 이행 안 할 경우 대출 회수 및 향후 주담대 제한 등 페널티

5. 장단점 총정리

전세보증금반환대출은 임대인이 기존 세입자의 보증금을 정상적으로 반환하기 위해 금융기관에서 마련한 실질적 수단입니다. 시세 하락이나 입주 공백 등으로 인한 ‘역전세’ 상황에서 특히 유용합니다.

대출 한도는 보증금 전액 가능, 단 LTV·DSR·DTI 규제 내에서만 실행되며, 최근에는 정부의 규제 완화로 접근성이 높아진 상태입니다.

다만, 절차·의무사항 이행이 중요한 만큼, 준비와 계획이 철저해야 합니다.

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