주택담보대출 거치기간은 원금을 갚지 않고 이자만 내는 기간입니다. 초반 부담은 줄지만 원금이 그대로 남아 거치 종료 후 월 상환액과 총이자가 늘어날 수 있습니다.
모든 주택담보대출에 거치기간을 설정할 수 있는 것도 아닙니다. 상품의 허용 기간과 거치 후 상환방식, 앞으로의 소득 변화까지 함께 확인해야 내게 유리한 조건인지 판단할 수 있습니다.
1. 거치기간에는 이자만 내고 원금은 그대로 남습니다
주택담보대출을 30년 만기로 받으면서 1년 거치를 선택했다면 처음 1년은 매월 이자만 납부합니다. 이후 남은 29년 동안 원금과 이자를 함께 갚게 됩니다. 거치기간이 대출만기와 별도로 더해지는 것이 아니라 전체 만기에 포함되는 경우가 일반적입니다.
| 구분 | 상환 구조 |
|---|---|
| 거치식 | 초기 이자만 납부 |
| 비거치식 | 처음부터 원금·이자 납부 |
| 만기일시 | 이자 납부 후 만기에 원금 상환 |
거치기간과 만기일시상환은 다릅니다
거치식 분할상환은 일정 기간이 지나면 원금 상환이 시작됩니다. 반면 만기일시상환은 약정기간 동안 이자를 내다가 만기에 원금을 한꺼번에 갚는 방식입니다. 두 방식 모두 초기에 원금이 줄지 않지만 상환이 시작되는 시점이 다릅니다.
모든 상품에서 선택할 수 있는 것은 아닙니다
금융당국은 가계부채의 질을 높이기 위해 주택담보대출을 비거치식 분할상환 중심으로 유도해 왔습니다. 일정 요건에 해당하는 신규 주택담보대출은 거치기간을 두지 않거나 1년 이내로 제한할 수 있고, 금융회사 상품에 따라 거치 선택 자체가 불가능할 수 있습니다.
정책상품도 조건이 서로 다릅니다. 일반 보금자리론은 현재 거치기간을 설정할 수 없는 분할상환상품이며, 전세사기피해자 특례처럼 별도 요건을 충족한 상품에는 예외적으로 거치기간이 허용될 수 있습니다.
거치기간은 상환을 없애는 기간이 아니라 원금 상환을 뒤로 미루는 기간입니다.
2. 초기 납입액은 줄지만 거치 후 월 부담과 총이자는 늘어납니다
거치기간에는 원금을 갚지 않으므로 당장 내는 금액은 작습니다. 그러나 그동안 대출잔액이 줄지 않아 같은 금리라면 이자가 계속 원금 전체에 붙고, 남은 상환기간이 짧아져 거치 종료 후 매월 갚아야 할 금액이 커집니다.
3억원을 연 4%, 30년 만기로 빌린다면
| 상환 조건 | 월 납입액 |
|---|---|
| 비거치 30년 | 약 143만2천원 |
| 1년 거치 중 | 약 100만원 |
| 거치 후 29년 | 약 145만8천원 |
위 계산은 원리금균등상환, 금리가 계속 연 4%라고 가정한 단순 예시입니다. 비거치식의 총이자는 약 2억1천561만원, 1년 거치 후 29년 분할상환의 총이자는 약 2억1천936만원으로 거치식이 약 375만원 많습니다.
금리가 변하면 거치 종료 후 부담이 더 커질 수 있습니다
변동금리 대출이라면 거치기간 중 기준금리가 올라 거치 종료 시점의 적용금리가 처음보다 높아질 수 있습니다. 원금은 그대로인데 금리까지 오르면 예상했던 월 상환액보다 부담이 더 크게 늘어납니다.
거치기간이 있다고 DSR 심사가 쉬워지는 것은 아닙니다
DSR은 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 소득과 비교하는 지표입니다. 금융회사는 주택담보대출의 약정 상환구조와 관련 규정에 따라 원리금을 계산하므로, 첫해에 이자만 낸다는 이유만으로 대출한도가 크게 늘어난다고 볼 수 없습니다.
| 초기에 얻는 것 | 나중에 생기는 부담 |
|---|---|
| 월 납입액 감소 | 원금 감소 없음 |
| 입주비용 여유 | 거치 후 납입액 증가 |
| 단기 현금흐름 확보 | 총이자 증가 가능 |
거치기간의 이익은 초반 현금흐름이고, 그 대가는 늦어진 원금 상환과 늘어날 수 있는 총이자입니다.
3. 거치 종료 후에도 감당할 수 있을 때 선택하세요
취득세, 이사비, 인테리어비가 한꺼번에 나가는 입주 초기에는 짧은 거치기간이 도움이 될 수 있습니다. 육아휴직이 끝난 뒤 소득이 회복되거나 기존 주택의 매각대금이 들어오는 시점이 명확한 경우에도 현금흐름을 연결하는 방법이 될 수 있습니다.
반대로 앞으로의 소득 증가가 불확실하고 이미 월 상환액이 빠듯하다면 거치기간은 문제를 뒤로 미룰 가능성이 큽니다. 거치가 끝난 뒤 늘어난 원리금을 감당하지 못하면 연체나 급매 위험이 커질 수 있습니다.
거치기간이 도움이 될 수 있는 경우
- 입주 초기에 취득세·이사비 등 확정된 지출이 집중되는 경우
- 휴직 종료나 근로계약 시작처럼 소득 회복 시점이 분명한 경우
- 기존 주택 매각 등 예정된 자금으로 원금을 상환할 계획이 있는 경우
- 거치 후 월 상환액까지 현재 예산으로 감당할 수 있는 경우
신중하게 선택해야 하는 경우
- 거치 중 줄어든 납입액을 생활비로 모두 사용할 가능성이 큰 경우
- 변동금리 상승 시 상환액을 감당하기 어려운 경우
- 거치 종료 전 소득 증가나 목돈 유입 계획이 불확실한 경우
- 장기간 보유할 집인데 총이자 부담을 줄이는 것이 중요한 경우
금융회사에 확인할 6가지
- 해당 상품에서 거치기간을 선택할 수 있는지
- 가능하다면 최장 몇 개월 또는 몇 년인지
- 거치기간이 전체 대출만기에 포함되는지
- 거치 중 월 이자와 종료 후 첫 원리금이 얼마인지
- 거치 유무에 따라 금리·한도·우대조건이 달라지는지
- 중도상환수수료와 상환방식 변경 가능 여부가 어떻게 되는지
두 상품의 금리가 같아도 거치기간과 상환방식이 다르면 매월 납입액과 총이자가 달라집니다. 비교할 때는 최저금리만 보지 말고 ‘거치 중 납입액 → 거치 후 납입액 → 전체 총이자’ 순서로 확인하는 것이 좋습니다.
거치기간은 지금 낼 수 있는 금액이 아니라 거치가 끝난 뒤에도 계속 낼 수 있는 금액을 기준으로 결정해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q1. 거치기간에는 아무것도 납부하지 않나요?
아닙니다. 일반적인 거치기간에는 원금 상환만 미루고 대출이자는 매월 납부합니다. 별도의 이자 유예나 상환유예 제도가 아니라면 이자를 내지 않아도 되는 기간이 아닙니다.
Q2. 거치기간이 길수록 무조건 유리한가요?
초기 월 납입액은 줄지만 원금이 늦게 줄고 남은 기간에 원금을 나눠 갚아야 하므로 총이자와 거치 후 월 상환액이 커질 수 있습니다. 단기 현금흐름이 꼭 필요한 기간만 선택하는 편이 안전합니다.
Q3. 대출 실행 후 거치기간을 새로 추가할 수 있나요?
약정한 상환방식은 실행 후 자유롭게 바꾸기 어렵습니다. 변경하려면 금융회사의 재약정이나 대환심사가 필요할 수 있고, 당시의 금리·DSR·담보 기준과 중도상환수수료가 적용될 수 있습니다.
Q4. 보금자리론도 1년 거치가 가능한가요?
현재 일반 보금자리론은 거치기간이 없는 분할상환상품이라 거치 설정이 불가능합니다. 전세사기피해자 특례 등 일부 별도 상품에는 예외가 있으므로 신청하려는 상품의 최신 설명서를 확인해야 합니다.
Q5. 거치기간 중 원금을 미리 갚아도 되나요?
중도상환은 가능할 수 있지만 상품에 따라 중도상환수수료가 발생합니다. 일부 원금을 미리 갚으면 이후 이자 부담을 줄일 수 있으므로 수수료와 절감되는 이자를 비교한 뒤 결정하세요.
요약 정리
거치기간에는 이자만 내기 때문에 초기 부담은 작지만 원금이 줄지 않습니다. 선택 전에는 거치 후 월 상환액과 총이자까지 반드시 계산해야 합니다.
뱅크몰에서 거치 가능 여부, 상환방식, 금리와 대출기간을 같은 조건으로 비교하면 지금의 월 납입액뿐 아니라 거치 종료 후 실제 부담까지 확인할 수 있습니다.
출처: 금융위원회, 주택담보대출 여신심사 가이드라인 · 금융위원회, DSR 원리금 산정방식 · 한국주택금융공사, 보금자리론 거치기간 FAQ · 한국주택금융공사, 보금자리론 신청절차 · 금융감독원 금융상품통합비교공시