전세 만기가 다가올 때 “전세를 연장할까, 매매로 갈까?” 가장 많이 하는 고민이죠. 정답은 내 소득·자금·거주 계획에 따라 달라집니다. 다만, 대출 구조와 규제는 두 길의 계산법을 완전히 바꿔놓으니, 먼저 전세대출 vs. 매매대출의 차이를 이해하는 게 출발점이에요.
한눈에 보기
전세 선택:
초기 목돈(매매자금) 부족, 향후 1~2년 거주 계획이 불확실, 금리·집값 추이를 더 보려는 경우 유리.
↳ 전세대출은 보증기관(HUG/HF/SGI) 보증을 끼고, 보증금 범위 내에서 실행. 실수요자(무주택/청년/신혼) 우대가 많지만, 갭투자 차단 규제로 요건이 더 엄격.
매매 선택:
5년 이상 거주 확정, 내 집 유지/수리 자유도 중요, 장기 관점의 자산형성 선호.
↳ 매매대출(주담대)은 담보평가·LTV·DSR이 핵심. 규제지역은 한도 ‘6억’ 상한(주택구입 목적) 등 추가 제약 존재.
공통 팁: 계약 전 사전심사로 “진짜 가능한 한도와 금리”를 먼저 확인. 뱅크몰에서 전세·매매 둘 다 비교하고, 대출전문가 사전상담으로 잔금 일정/서류/규제까지 한 번에 점검하면 시행착오가 크게 줄어요.
전세대출 vs. 매매대출, 구조 차이 표
구분 | 전세대출(전세자금대출) | 매매대출(주택담보대출) |
|---|---|---|
목적 | 세입자 보증금 마련 | 주택 구입 자금 |
핵심 심사 | 임대차계약, 보증기관 보증 적합성, 보증금·주택 상태 | 담보가치(LTV), 상환능력(DSR), 지역 규제 |
자금 흐름 | 보통 임대인 계좌로 직접 송금 | 매도인 잔금으로 실행(근저당 설정) |
한도 기준 | 보증금의 80%~90%(보증 한도·지역 상한 적용) | 담보가치·LTV·DSR·지역 규제(규제지역 구입목적 6억 상한) |
금리/비용 | 보증료(+), 금리는 대체로 3~4%대 중심(조건별 차등) | 고정/혼합/변동 선택, 감정·설정·인지 등 부대비용 |
상환 | 원리금/만기일시 등 상품별 | 원리금분할이 일반적(거치 가능 상품 일부) |
규제 포인트 | 갭투자 차단: 전세대출 후 매수 시 회수 가능, 보증요건 강화 | 전입 의무/처분 약정/스트레스 DSR 등 지역·보유수에 따라 강화 |
참고: 2025년부터 수도권·규제지역 주담대 구입 목적 한도는 LTV와 무관하게 ‘6억’ 상한, 다주택자 추가 주담대 제한 강화, 전입(실거주) 의무 등 규제가 대폭 강화되었습니다. 반면 전세대출은 무주택 실수요(청년·신혼) 중심으로 우대가 유지되는 흐름이에요.
전세로 갈까, 매매로 갈까? 이렇게 판단하세요
전세가 유리한 경우
- 자기자본이 아직 부족하고 1~2년 뒤 소득 상승/지역 이동 가능성이 큼
- 금리·집값 흐름을 조금 더 지켜보고 싶음
- 보증기관 요건 충족(확정일자, 전입, 보증금 상한, 권리관계 양호)
매매가 유리한 경우
- 5년 이상 실거주 계획, 주거 안정성·리모델링 자유도가 중요
- 규제지역 한도(6억) 내에서 자금 설계가 가능, DSR 여유
- 장기 고정/혼합금리로 상환 계획을 안정적으로 세울 수 있음
현실 팁: 월 주거비 총액(전세대출 이자+관리비 vs. 주담대 월 상환+관리비+보수비)을 비교하세요. 세금(취득/보유)도 포함하면 더 정확해요.
2025년 규제 체크리스트 (핵심만)
- 구입 목적 주담대: 규제지역 최대 6억 상한, 생애최초 LTV 완화폭 축소, 전입 의무 부과.
- 다주택자: 규제지역 신규 주담대 사실상 불가(예외 매우 제한).
- 전세대출: 갭투자 목적 불가, 실수요 중심 보증. 전세대출 이용 후 주택 매수 시 대출 회수 가능성 유의.
- DSR: 실제 금리에 가산(스트레스 DSR) 적용으로 한도 보수화.
“전세 → 매매(같은 집 매수)” 전환 로드맵
- 사전심사: 매매대출 한도/금리/실행일 가능 여부부터 확인
- 매매계약 체결(계약금) → 본심사 접수
- 전세대출 상환·전세권 말소 동시 진행 설계(잔금일 기준 역산)
- 잔금일에 매매대출 실행 → 소유권 이전/근저당 설정
- 전입·의무사항 확인(정책/규제 상품은 전입 기한 준수 필수)
주의: 전세대출 중도상환수수료, 매매대출 중도상환수수료 구간, 감정/설정/인지 등 부대비용을 미리 예산에 포함하세요.
금리/상환 구조 고르는 법
- 현금흐름이 빡빡: 체증식·장기 원리금균등(초기 부담 완화)
- 총이자 절감 우선: 원금균등, 거치 최소화
- 금리변동 리스크 회피: 고정/장기 혼합 중심
- 갈아탈 계획: 중도상환수수료 면제 시점 고려(갈아타기 비용까지 시뮬)
자주 묻는 질문
Q. 전세대출은 무주택만 가능?
A. 원칙적으로 실수요 무주택 중심. 일부 예외가 있었지만 갭투자 차단 기조로 더 엄격해졌습니다.
Q. 생애최초는 한 번뿐?
A. 네. 한 번 주택을 취득하면 생애최초 혜택은 소멸합니다.
Q. 고정 vs 변동, 무엇이 유리?
A. 장거주·안정 선호 = 고정/혼합, 단기·갈아타기 전제 = 변동이 유리할 수 있어요. 두 구조를 나란히 시뮬레이션 하세요.
비교·상담은 한 번에: 뱅크몰 활용 팁
전세와 매매는 심사 논리도, 필요한 서류도, 실행 일정도 다릅니다. 곳곳에 ‘이럴 줄 몰랐다’ 포인트가 숨어 있어요.
뱅크몰에서는
- 전세대출·매매대출을 동시에 비교해 보고,
- 내 조건에서 현실적으로 가능한 한도/금리/수수료를 가늠한 뒤,
- 대출전문가 사전상담으로 잔금 캘린더·서류 목록·규제 체크까지 맞춤 설계할 수 있어 선택과 실행이 훨씬 수월합니다.
마무리
전세든 매매든 핵심은 ‘현금흐름+거주 계획’에 맞춘 설계예요.
계약 전 사전심사로 가능 범위를 수치화하고, 금리·한도·부대비용·전입 의무까지 종합 비교하세요.
전세/매매 둘 다 뱅크몰에서 비교 + 전문가 상담으로, 내 상황에 맞는 가장 안전한 루트를 찾으시면 됩니다.
