겉보기엔 비슷해 보여도 소유 구조·등기·대출 방식이 완전히 다릅니다. 특히 담보대출·전세보증보험·세금·청약까지 실무 영향이 크기 때문에, 먼저 정확히 구분하고 내 상황에 맞는 자금 설계가 필요해요.
1) 핵심 한 줄 정리
다세대주택(빌라): 공동주택, 세대별 개별등기 → 각 호실을 개별로 사고팔고, 담보대출 가능
다가구주택: 단독주택, 등기 1건·소유주 1명 → 세입자는 전부 임차인, 건물 통으로 담보대출
외관만으론 구분 불가. **등기부등본(용도: 공동/단독)**과 건축물대장을 꼭 확인하세요.
2) 비교
구분 | 다가구 주택 | 다세대 주택 |
|---|---|---|
법적 분류 | 단독주택 | 공동주택 |
소유 구조 | 1인이 전체 소유 | 세대별 소유 (분양 가능) |
등기 | 등기 1건 | 세대별 개별 등기 |
전형적 규모* | 3층 이하, (보통) 19세대 이하 | 4층 이하, (보통) 19세대 이하 |
임차인 주소 표기 | "1층 전체" 등 포괄적 | 101호, 102호 등 호실 단위 |
* 세부 기준은 시점·지자체에 따라 달라질 수 있습니다(허가·용도 기준 확인 필수).
3) 전세 & 보증보험, 무엇이 다를까
- 다세대: 각 호실이 개별 등기라 HUG 전세보증보험 가입이 비교적 수월.
- 다가구: 건물주 1인 소유라 임차인·보증금·계약기간 등 호실별 자료를 모아 제출해야 하고, 건물주 협조가 없으면 까다로울 수 있어요.
팁: 임차인은 전입신고 + 확정일자로 대항력/우선변제권을 챙기세요. 다만 기존 근저당(대출) 설정일보다 늦게 계약/확정일자를 받으면 후순위가 됩니다.
4) 담보대출, 실제로는 이렇게 다릅니다
A. 내가 다세대주택 ‘한 호실’을 소유한 경우
- 대출 형태: 호실별 주택담보대출(은행/보험/저축은행)
- 한도/규제(예시): LTV 대략 40~70%, 개인 DSR은 은행권 40% 안팎, 보험사 50% 안팎(시점·지역·보유주택수·가격대에 따라 달라짐)
- 정책모기지(디딤돌/특례 등)는 자격 충족 시 다세대도 가능
B. 내가 다가구주택(통건물)을 소유한 경우
- 대출 형태: 통건물 담보로 실행(임대사업·운영/생활안정자금 성격)
- 심사 포인트
- 감정가·임차보증금 현황(보증금 선순위 여부 포함)
- 임대수익 흐름(임대차계약서·임대료 입금내역)
- 임차인 동의·임차현황표 등 서류 충실도
- 한도 산정: 감정가×LTV에서 선순위 채권·임차보증금 등을 고려해 실제 실행액이 줄어드는 경우 많음
- 금리/취급 채널: 은행·보험보다 저축은행/캐피탈 비중이 높고 조건 편차 큼
중요한 오해 바로잡기
“다가구 대출 받으면 호실별로 분할소유 가능?” → X
다가구를 다세대로 바꾸려면 용도변경·분할등기 등 별도 인허가 절차가 필요하고, 기존 근저당이 있으면 금융기관 동의 등 실무 허들이 매우 높습니다.
“대출 잡힌 다가구에 원룸 임차인은 선순위가 불가능?” → 원칙적으로 O
이미 근저당이 먼저면, 그 이후 들어오는 임차인의 확정일자는 후순위가 됩니다(선순위가 되려면 근저당보다 앞선 날짜여야 하나, 대출 이후 입주는 구조적으로 불가).
C. 세입자(임차인) 입장
- 다세대: 전세대출·보증보험이 비교적 쉬움
- 다가구: 보증보험은 건물주 협조가 핵심 변수
- 공통: 계약 전 등기부(근저당/압류)·확정일자·전입신고 반드시 체크
5) 실행 로드맵 (케이스별)
케이스 1｜다세대 한 호실 매수·대출
- 등기부·건축물대장으로 다세대/호실 등기 확인
- 사전 한도조회: 예상 LTV·DSR로 월 상환액 시뮬
- 우선순위 점검: 기존 근저당/가압류·임차보증금 유무
- 대출 실행: 은행/보험/2금융권 비교, 혼합형(고정+변동) 검토
- 잔금/등기: 보증금·잔금 타임라인 맞춰 대출 실행
케이스 2｜다가구 통건물 보유, 리파이낸싱/운영자금
- 임대차 전수 조사: 임차인 수·보증금·계약기간·월세
- 서류 구비: 임대차계약서, 임차현황표, 임대료 입금내역
- 평가·한도 산출: 감정가·선순위 채권 차감, 실제 실행액 도출
- 조건 비교: 금리·중도상환수수료·만기·거치여부
- 리스크 설계: 공실·보증금 반환·금리상승 시나리오 대비
케이스 3｜전세로 입주
- 등기부 확인: 소유자·근저당 여부, 다가구/다세대 구분
- 보증보험 가능성: 다가구는 건물주 협조 필수
- 확정일자·전입신고: 입주 즉시 진행, 후순위 위험 인지
6) 체크리스트 & 피해야 할 함정
- 외관만 보고 판단 X → 등기부·건축물대장 필수
- 분양권처럼 생각 X → 다가구는 통건물 논리
- 임차보증금/근저당 우선순위 반드시 확인
- DSR 스트레스 금리로 상환여력 보수적으로 계산
- 다가구 → 임차인 동의·임대현황 미흡하면 한도 급감
- 다세대 → 동일 단지라도 호실별 조건 편차 큼(층·향·면적·실거래)
7) 한눈에 보는 요약
- 다세대: 개별등기 → 호실별 주담대(LTV·DSR 규제 범위), 보증보험 수월
- 다가구: 등기 1건 → 통건물 담보(임대현황·선순위 변수), 보증보험 협조 필요
선순위/후순위는 설정·계약·확정일자 ‘시점’ 싸움이다
마무리｜복잡할수록 “케이스 설계”가 답입니다
같은 건물이라도 등기 형태·선순위·임대현황·소유 구조에 따라 한도·금리·가능/불가가 완전히 달라집니다.
뱅크몰에서는 다세대·다가구 담보대출을 사전 한도–DSR–우선순위–잔금 타임라인까지 1:1로 설계해 드려요.
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실수 없는 실행이 곧 금리·시간·리스크 절감입니다.
