바뀌는 전세시장, 이제는 ‘70%’가 기준선
정부가 전세보증금 반환보증의 담보인정비율(LTV)을 70%까지 낮추는 방안을 추진하며, 전세시장의 판도가 크게 바뀔 조짐을 보이고 있습니다.
기존에는 집값 대비 전세금이 90% 이하인 경우에도 보증 가입이 가능했지만, 앞으로는 ‘70%’를 넘으면 보증이 불가능해질 수 있습니다.
이로 인해 수많은 세입자와 집주인들이 대출 한도, 보증 가입, 전세 선택지에 혼란을 겪게 될 전망입니다.
1. 전세보증금 반환보증, 왜 중요한가?
전세보증금 반환보증은 세입자가 계약 만료 시 전세금을 못 받을 경우를 대비한 안전장치입니다. HUG, HF, SGI 등 보증기관이 집주인 대신 보증금을 돌려주는 구조죠.
이 제도를 통해 세입자는 집값이 하락하거나 집주인이 전세금을 돌려주지 못하는 상황에서도 최소한의 안전망을 확보할 수 있었습니다.
2. 전세가율 70% 넘으면 ‘보증 불가’…달라지는 기준
전세가율이란 집값 대비 전세금의 비율을 의미합니다.
예를 들어, 5억 원짜리 집에 3억 5000만 원 전세를 산다면 전세가율은 70%입니다.
정부는 이 기준선을 중심으로 보증 가입 가능 여부를 가릴 방침입니다.
[예시]
- 주택가액: 5억원
- 전세보증금: 4.5억원 → 전세가율 90% → 보증 불가
- 전세보증금: 3.5억원 → 전세가율 70% → 보증 가능
3. 실제 지역별 전세가율은 어느 수준일까?
한국부동산원 자료에 따르면, 2025년 7월 기준 전국 평균 아파트 전세가율은 68.2%입니다.
그러나 지방은 평균 73.8%로 이미 70%를 넘긴 지역이 많아 정책 시행 시 직접적인 영향을 받을 수밖에 없습니다.
[전세가율 높은 주요 지역]
- 울산 77.8%
- 전북 81.6%
- 충북 79.3%
- 경북 80.1%
- 경남 77.7%
→ 영향권에 들어가는 세입자 다수
4. 세입자는 보증을 포기하거나, 전세금 낮춰야 하는 시대?
전세가율 70% 초과 물건은 보증 가입이 안 되기 때문에, 세입자는 보증 가입 가능 주택만 골라야 하는 상황이 됩니다.
이는 자연스럽게 전세금 수준이 낮은 주택 위주로 수요가 몰리게 되고, 좋은 조건의 전셋집은 선택하기 어려워지는 구조가 형성됩니다.
게다가 대출 보증도 축소되면 전세대출 한도 역시 줄어들기 때문에, 실질적인 자금 조달 능력도 낮아질 수밖에 없습니다.
5. 집주인은 ‘월세 전환’ 압박…전세는 사라질까?
세입자 확보를 위해 집주인이 전세보증금을 낮추기 어렵다면, 선택지는 월세로의 전환입니다.
실제 서울의 월세 비중은 이미 64.4%로, 전세(35.6%)를 훨씬 웃돌고 있습니다.
이러한 변화는 전세 공급 절벽 → 월세화 가속화 → 서민 주거비 부담 증가라는 구조적 변화를 초래할 수 있습니다.
6. 정책의 긍정적 효과와 한계
정책의 목표는 분명합니다.
- 전세사기 차단
- 무자본 갭투기 억제
- 보증기관(HUG 등)의 재무건전성 회복
보증비율 축소는 단기적으로 전셋값을 안정시킬 수 있다는 의견도 있습니다.
하지만 동시에 수백만 가구가 정책의 영향을 받을 수 있고, 특히 무주택 서민과 청년층이 큰 충격을 받을 가능성도 큽니다.
기준선은 내려오고, 선택지는 줄어든다
전세가율 70%는 이제 단순한 숫자가 아닌 주거 안정성과 보증 안전성의 기준선이 되었습니다.
전세를 고려 중인 세입자라면 보증 가입 가능 여부와 함께 전세대출 한도, 지역별 전세가율 등을 종합적으로 판단해야 하는 시대입니다.
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