주택을 담보로 대출을 신청할 때, 가장 중요한 기준 중 하나가 ‘감정가’입니다. 하지만 실제 매매가보다 감정가가 낮게 나오면 대출 한도도 줄어들어 자금 계획에 차질이 생기기 쉽죠. 특히 매매 잔금, 세입자 퇴거, 생활자금 등 용도에 따라 대출이 절실한 상황에서는 대안이 필요합니다. 그렇다면 감정가가 낮게 나온 경우, 어떤 방법으로 대출을 보완할 수 있을까요?
1. 감정가 재조정을 요청할 수 있는 경우 확인
일부 금융사는 감정평가 결과에 이의 신청을 할 수 있는 제도를 운영합니다. 대표적인 경우는 다음과 같습니다:
가능한 경우 | 설명 |
|---|---|
시세 급등 지역 | 최근 거래량이 늘고 시세가 급등했는데, 감정이 반영되지 않은 경우 |
리모델링·신축 | 내부 인테리어, 구조 변경 등으로 가치가 높아졌음에도 반영되지 않은 경우 |
비교사례 오류 | 감정평가서에서 비교한 주변 사례가 부적절하거나 너무 오래된 경우 |
이 경우, 감정평가사를 통해 재감정 또는 수정 요청을 할 수 있습니다. 단, 감정평가비용이 다시 발생할 수 있어 신중히 접근해야 합니다.
2. 추가 담보 제공: ‘담보 보완’ 방식 활용
감정가가 낮아 대출 한도가 부족할 경우, 추가로 부동산을 담보로 제공하는 방식도 고려할 수 있습니다. 예를 들어:
- 본인 명의의 다른 부동산
- 배우자 혹은 직계존비속 소유의 부동산 (공동 담보 제공 가능)
이를 통해 기존 감정가 대비 대출 한도를 높여 잔금자금이나 퇴거자금 보완이 가능합니다. 단, 공동담보 시 해당 부동산에도 근저당 설정이 들어간다는 점을 주의하세요.
3. 신용대출 병행: 혼합형 구조 활용
대출 한도 부족분을 신용대출로 보완하는 것도 한 방법입니다. 다만 신용대출은 다음 조건을 충족해야 합니다:
- DSR(총부채원리금상환비율) 규제 내 가능 여부
- 기존 신용대출 보유 여부
- 개인의 소득·신용등급
일부 금융사는 주담대 + 신용대출을 연계한 상품을 운용하며, 이를 활용하면 대출 실행 절차도 비교적 간편해집니다.
4. ‘무설정’ 아파트론 등 대안 상품 검토
최근 일부 금융사에서는 등기부 설정 없이도 실행 가능한 ‘무설정’ 아파트론 상품이 주목받고 있습니다. 특히 감정평가 없이 KB시세 기준으로 대출을 판단하는 곳도 있어, 감정가 리스크를 줄일 수 있죠.
다만, 무설정 상품은 한도·금리가 다소 제한적일 수 있으며, 비규제지역 중심으로 취급되는 경우가 많아 조건을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
5. 사업자용도 활용: ‘사업자 담보대출’로 전환
만약 대출 신청인이 개인사업자이거나 프리랜서라면, ‘사업자 자금용도’로 전환해 대출을 다시 설계할 수 있습니다. 사업자 담보대출은 다음과 같은 장점이 있습니다:
- 감정가가 낮더라도 LTV 최대 95%까지 가능 (사업자 자금 목적 시)
- 소득 증빙 방식이 다양 (간편장부, 종합소득세 신고 등)
이 방식은 생활안정자금보다 상대적으로 규제가 덜해 감정가 부족분을 보완하는 데 유리할 수 있습니다.
감정가가 낮게 나온다고 해서 모든 문이 닫히는 건 아닙니다. 감정 재조정, 공동담보, 신용대출 병행, 무설정 아파트론, 사업자용도 활용 등 다양한 방법을 통해 부족한 대출 한도를 보완할 수 있습니다.
무엇보다 중요한 것은 현재 내 상황에 가장 적합한 금융 조건을 찾는 것인데요. 이럴 때는 각 금융사의 금리와 조건을 한눈에 비교할 수 있는 ‘뱅크몰’ 서비스를 통해 효율적으로 판단해보는 것도 좋은 전략이 될 수 있습니다.
