— LTV 40%, 1주택자 전세대출 2억 일원화, 사업자 주담대 차단…지금 당장 무엇을 해야 할까
정부가 6.27 대책 이후 가계부채와 집값 과열 재확산에 대응해 추가 규제를 발표했습니다. 핵심만 뽑아 누가, 무엇이, 언제부터 달라지는지 쉽고 빠르게 정리합니다. (시행: 9/8부터 순차 적용)
한눈에 보기: 달라지는 것 4가지
규제지역 LTV 50% → 40%
- 대상: 강남3구(강남·서초·송파), 용산 등 규제지역(추가 지정 가능)
- 의미: 규제지역에서 대출 가능한 비율을 더 낮춤
- 6.27의 주담대 절대 상한 6억과 동시에 적용됩니다.
- 예) 집값 12억 → 예전: min(50%, 6억)=6억 → 이제 40% = 4.8억
- 14억 → 예전 6억 → 이제 5.6억
- 16억 → 40%는 6.4억이지만 6억 상한에 걸려 변화 없음
수도권·규제지역 ‘1주택자’ 전세대출 한도 2억 일원화
- 기존: 보증기관별로 SGI 3억 / HF 2.2억 / HUG 2억 → 모두 2억
- 무주택자 영향 없음(현행 그대로). 2주택자는 원래 보증 전세대출 불가.
- 이미 체결한 임대차 계약의 ‘만기 연장’은 기존 한도 유지(이번 개편 이전 계약에 한함).
주택매매·임대사업자 주담대 ‘사실상 금지’(수도권·규제지역)
- 기존: 규제지역 30%, 비규제 60% LTV 가능 → 이제 LTV 0%(=안 나옴)
- 예외:
- 신규 건설 주택의 최초 대출
- 임차보증금 반환 목적 대출
- 공익법인, 그 밖에 국토부 장관이 인정한 경우
주담대 ‘금액별’ 주신보 출연요율 차등(내년 4월 예정)
- 지금은 대출유형(분할상환·고정금리 등) 위주 → 앞으로 대출금액 구간별 0.05~0.30%
- 고액 주담대일수록 금융사 비용↑ → 자연스럽게 고액대출 유인↓
참고) 전세대출 DSR 확대 적용은 ‘방향성’만 유지, 시행 시기/방식 미확정(추후 발표).
생활안정자금 1억 한도 적용 차주는 증액 없는 대환(갈아타기) 허용: 금리 낮추는 ‘무증액’ 대환 가능.
내 상황엔 무엇이 바뀌나? (사례로 이해)
A. 규제지역 13억 아파트 매수 예정(무·1주택자)
- 예전: LTV 50%지만 6억 상한 → 6억
- 이번: LTV 40% 적용 = 5.2억(상한보다 더 낮음)
- 의미: 잔금자금 0.8억 추가 마련 필요 → 중도금·자기자금·보금자리론 등 대안 사전 검토 필수
B. 1주택자가 수도권에서 전세 재계약(보증 3사 중 SGI 이용)
- 예전: 최대 3억 가능
- 이번: 2억으로 일원화
- 의미: 평균 6,500만 원가량 한도 축소 가능(기사 추정) → 보증금 조정·월세 전환·추가자금 플랜 준비
C. 임대사업자 명의로 규제지역 아파트 담보대출
- 이전 우회 창구였던 사업자 대출, 이젠 원칙적 불가
- 예외: 세입자 보증금 반환 목적, 신규 건설 주택의 최초 대출 등만 허용
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. 무주택자의 전세대출도 2억으로 줄어드나요?
A. 아니요. 이번 2억 일원화는 ‘수도권·규제지역의 1주택자’ 대상입니다. 무주택자는 현행 유지예요.
Q2. 전세대출 DSR도 곧 붙나요?
A. 도입 방향성은 유지, 다만 구체 시기·방식은 미정. 가계부채·시장 상황 보며 추후 발표 예정.
Q3. LTV 40%가 6억 상한보다 큰데요?
A. 둘 다 적용합니다. LTV로 계산한 값과 6억 상한 중 ‘더 작은 값’이 한도입니다.
- 15억 초과 주택은 여전히 6억 상한에 걸려 체감 변화 미미.
- 12~15억 구간은 LTV 40%가 6억보다 작아져 실제 한도 감소.
Q4. 전세 만기연장인데, 이전에 이미 2.5억 받았어요. 줄어드나요?
A. 아니요. 이번 규제 전 체결된 임대차의 만기연장은 기존 한도로 연장 가능입니다.
Q5. 생활안정자금 1억 규제 때문에 대환이 막혔었는데요?
A. 증액 없는 대환(무증액 갈아타기)는 허용됩니다. 즉, 한도 늘리지 않는 조건으로 금리 낮추기 가능.
체크리스트: 지금 당장 점검할 것 7가지
- 매수·전세 일정 다시 설계
규제지역 12~15억 구간은 잔금 부족이 생길 수 있어요. 계약 전 대출한도 재확인 필수. - 1주택자 전세 갈아타기
수도권·규제지역 2억 상한 반영해 보증금 재협상(보증금↓/월세 일부 전환), 추가자금 플랜 준비. - 임대사업자 대출 플랜 변경
규제지역·수도권 주담대 불가. 예외(보증금 반환/신규건설 최초 대출) 해당 여부 사전 확인. - 대환 전략 점검
생활안정자금 한도 적용 차주라도 ‘무증액’ 대환은 가능. 금리·비용 비교 후 실행. - DSR·LTV 동시 관리
LTV 축소로 한도 줄고, 향후 전세 DSR까지 붙으면 총 한도·속도 더 줄 수 있습니다. - 금액 큰 주담대는 더 ‘까다롭게’
내년 4월부터 금융사 출연료가 대출금액별 차등 → 고액 대출 우대 약화 가능성 염두. - 서류·심사 리드타임 확보
규제 변경 직후엔 심사 지연이 잦습니다. 계약 3~4주 전부터 사전심사·서류완비가 안전.
전략 가이드: 상황별 대응
- 규제지역 12~15억 매수 예정자
- 한도 재산정 → 부족분은 자기자금 보강/다른 담보·보전자금 활용/상품 구조 변경(분할상환·고정금리 우대 등) 검토
- 1주택 전세 ‘3억’ 쓰던 분
- 2억 상한 반영해 전월세 동시 비교.
- 전세보증금 일부 월세 전환 + 생활자금 대출(규정 범위) 조합으로 현금흐름 재설계.
- 임대사업자
- 규제지역 신규 매입 레버리지 전략은 사실상 중단. 자기자본·지방/비규제지역 중심으로 리스크 재배치.
마지막 팁: 비교·사전심사가 ‘시간과 돈’을 아낍니다
규제가 바뀌면 은행·보증사별 세부 적용과 내부 정책이 조금씩 달라집니다. 사전심사(Pre-approval)로 가능 한도/금리/필요 서류를 먼저 확인하세요.
여러 금융사를 한 번에 비교하면 불필요한 접수·반려를 줄이고, 잔금일 리스크도 크게 낮출 수 있습니다.
규제는 ‘몰라서’ 손해 보는 경우가 많습니다. 이번 변경사항이 내 계약·이사 일정에 어떤 영향을 주는지 바로 점검해 두세요.
