집값만 준비하면 끝? 아쉽지만 아닙니다. 주택을 취득하면 ‘취득세’와 등기 단계의 ‘등록면허세(옛 등록세)’, 그리고 지방교육세·농어촌특별세 같은 부가세가 따라옵니다.
아래에서 누가, 언제, 얼마를 내는지 초보자 눈높이로 깔끔하게 정리해드릴게요.
1) 용어부터 1분 정리
- 취득세: 집을 취득할 때 내는 지방세. 매매·증여·상속·신축 등 취득 원인과 주택 수·금액·지역에 따라 세율이 달라져요.
- 등록면허세(옛 등록세): 취득한 집을 등기(소유권 보존/이전) 할 때 내는 세금. 실무에선 취득세와 한 번에 납부되는 경우가 많습니다.
- 부가세: 지방교육세, 농어촌특별세가 취득세와 연동해 붙을 수 있어요.
기억 포인트: 집을 사면 보통 [취득세 + 등록면허세 + (지방교육세/농특세 해당분)]가 함께 발생합니다.
2) 2025년 기준 ‘주택’ 취득세율 핵심 표
아래는 레퍼런스 기준을 쉽게 풀어 쓴 요약입니다. (지자체 운영·주택 면적·용도 등에 따라 부가세 부과 여부/세율이 달라질 수 있어요.)
① 1주택자(무주택자가 첫 집 취득 포함)
취득가액 | 취득세율 | 지방교육세 | 농어촌특별세 |
|---|---|---|---|
6억 이하 | 1% | 0.1% | 0.2% |
6억 초과 ~ 9억 이하 | 누진(1%→3%) (레퍼런스식: (취득가×2/3억 − 3)×1%) | 취득세의 1/10 | (해당 시) |
9억 초과 | 3% | 0.3% | (해당 시) |
6억을 넘어서면 세율이 올라가고, 9억 초과는 3% 고정으로 보시면 이해가 쉽습니다.
② 2주택 이상(지역에 따라 ‘중과’)
- 조정대상지역 2주택: 8% (+ 교육세 0.4% + 농특세 0.6%)
- 조정대상지역 3주택 이상: 12% (+ 교육세 0.4% + 농특세 1%)
- 비조정지역 2주택: (레퍼런스 기준) 6억 이하 1%(완화) 사례 존재
- 비조정지역 3주택: 8%, 4주택 이상: 12%
중요: 중과는 “어디에 새로 사느냐(취득 지역)”가 핵심입니다.
3) 주택 외 부동산(참고)
유형 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 |
|---|---|---|---|
토지·상가 등 매매 | 4% | 0.4% | 0.2% |
원시취득(신축)·상속(농지 외) | 2.8% | 0.16% | 0.2% |
증여(무상취득) | 3.5% | 0.3% | 0.2% |
농지(신규 매매) | 3% | 0.2% | 0.2% |
농지(2년 자경) | 1.5% | 0.1% | - |
농지 상속 | 2.3% | 0.06% | 0.2% |
4) 등록면허세는 얼마나 낼까?
실무에서는 취득세와 함께 패키지로 고지되는 느낌이라 “등록세가 취득세에 포함된 줄”로 오해하기 쉽지만, 성격이 다른 세금입니다.
레퍼런스상 등록면허세를 ‘취득세의 20%’로 안내하는 경우가 많은데, 실제 부과 기준은 등기 유형·과세표준·지자체 운영에 따라 달라질 수 있어요.
→ 요지는 ‘별도 세금이 추가된다’는 점! (견적 비교 시 총세액으로 확인하세요.)
5) 빠른 체감 예시 (취득세 중심으로만 본 단순 비교)
부가세(지방교육세·농특세)·등록면허세는 지역·면적·용도 등에 따라 달라질 수 있어 참고용으로만 보세요.
- 3억(1주택 취득): 취득세 1% = 300만 원 (+ 부가세·등록면허세 별도)
- 6억(1주택 취득): 취득세 1% = 600만 원 (+ 부가세·등록면허세 별도)
- 9억(1주택 취득): 누진 구간의 상단에 근접 → 약 2%대 후반~3% 근처
- 12억(1주택 취득): 취득세 3% = 3,600만 원 (+ 부가세·등록면허세 별도)
- 8억(조정지역 2주택 취득): 취득세 8% = 6,400만 원(+ 교육세·농특세·등록면허세)
체감 포인트
6억을 넘기며 세 부담이 가팔라지고, 9억 초과는 3%라 고가일수록 세금이 크게 증가합니다.
조정지역에서의 추가 주택은 중과(8%·12%)라 세부담 급증.
6) 생애최초 구입자는 감면 꼭 챙기기
- 기본: 취득세 최대 200만 원 면제
- 확대: 소형주택(아파트 제외)은 최대 300만 원까지(2025년부터)
- 대상: 본인·배우자 과거 주택 소유 이력 無, 실거래가 12억 이하
- 의무: 취득 후 3개월 내 전입, 3년간 계속 거주(매도·증여·임대 금지 조건 유의)
- 이미 냈다면: 관할 지자체 세무과에 환급 신청 가능
인구감소지역은 감면 기준 상향(취득가액·재산세 감면 확대), 미분양 아파트 구입 시 취득세 50% 감면·중과 면제 등 지역별 추가 혜택도 체크!
7) “내가 실제로 얼마 내는지” 모의계산 팁
- 내 상황 파악
주택 수(본인·배우자 합산), 취득가, 취득 지역(조정·비조정), 전용면적(85㎡ 초과 여부) - 세율 적용
위 표의 구간/중과 여부 대입 → 취득세 산출 - 부가세/등록면허세 더하기
지방교육세·농특세(해당 시) + 등록면허세를 더해 총세액으로 비교 - 생애최초 감면
요건 충족 시 감면액 차감(최대 200만/300만) - 납부·등기 일정
잔금일 전후 60일 내 취득세 신고·납부가 일반적(지자체 안내문 필수 확인)
8) 처음 집 살 때 자주 하는 질문
Q. 취득세 계산 기준은? 실거래가 vs 공시가격
A. 일반적으로 실거래가와 과세표준 중 높은 금액이 기준(레퍼런스 기준).
Q. 취득세 안 내면?
A. 가산세가 붙고, 등기 진행 지연 등 문제가 생깁니다. 기한 내 납부 필수!
Q. 조정대상지역은 어디?
A. 국토부 지정 지역. 변경될 수 있으니 최신 지정 여부를 꼭 확인하세요.
Q. 등록면허세는 꼭 따로 내나요?
A. 네. 성격이 다른 세금이고, 보통 취득세와 함께 고지·납부합니다.
9) 마지막 체크리스트 ✅
- 주택 수(본인·배우자 합산)와 취득 지역 확인
- 취득가 구간(6억/9억, 중과 여부)로 세율 먼저 파악
- 부가세·등록면허세 포함한 총세액으로 예산 잡기
- 생애최초 감면 가능하면 증빙·전입·거주 의무 꼭 준비
- 잔금일 앞두고 신고·납부 기한 체크(지자체 안내 확인)
집을 살 때는 집값 + 세금(취득세·등록면허세·부가세)를 함께 봐야 ‘진짜 총비용’이 보입니다.
특히 6억/9억 경계, 조정지역 중과, 생애최초 감면이 세 부담을 가르는 핵심!
