10월 15일 저녁, 정부의 3차 부동산 대책(규제지역+대출 규제 강화)이 발표되자 서울·수도권 중개업소엔 전화가 쏟아졌습니다.
“오늘 안에 계약서 쓰면 종전 규정 적용이죠?” “전산 접수만 되면 되나요?” 같은 문의가 쇄도했고, 실제로 계약일을 앞당기거나 밤늦게 본계약을 마무리하는 거래도 잇따랐습니다.
16일부터는 다수 규제가 바로 적용되기 때문에, ‘막차’를 타려는 수요가 한꺼번에 몰린 겁니다.
하지만 16일 이후 계약·대출 접수분부터는 새로운 룰이 곧장 현실이 됩니다. 이미 계약 진행 중이던 이들 중 신규 접수 시점이 규제 이후로 넘어간 계약자들은 자금계획을 다시 짜야 하는 곤란함에 직면했죠.
한눈에 보는 타임라인
10/16부터 즉시
- 규제지역 확대 발효(서울 전역+경기 12곳 등)
- 주담대 한도 ‘6→4→2억’ 차등 상한(수도권·규제지역, 구입 목적)
- 시가 15억 이하: 6억(동일)
- 15억 초과~25억 이하: 4억
- 25억 초과: 2억
- LTV 70% → 40%(규제지역, 무주택·처분조건부 1주택 기준)
- 스트레스 DSR 하한 1.5% → 3%(수도권·규제지역 주담대 산정용)
10/20부터
- 토지거래허가구역(지정 지역 내 아파트·연립/다세대 일부 포함) 허가 의무 및 2년 실거주 의무, 분양권 일부 전매 제한 강화
10/29부터
- 1주택자의 전세대출 ‘이자’ DSR 반영(수도권·규제지역에서 전세 신규 대출 시)
’26.1월부터(조기 시행)
- 은행 주담대 위험가중치 15%→20%(은행의 주담대 공급 태도 더 보수화 가능)
경과 규정: 10/16 이전에 대출 신청 전산 접수가 완료됐거나 매매·전세계약 체결+계약금 납부 입증이 가능한 경우엔 종전 규정 적용. (전세대출 DSR은 10/29 이전 최초 임대차 계약 체결 시 종전)
왜 혼란이 컸나?
- 규제의 폭이 넓고 속도가 빨랐기 때문
서울 전역과 경기 12곳이 조정+투과에 더해 토허구역까지 겹치며 ‘삼중 규제’로 묶였습니다. 다음 날부터 대출·청약·거래행위가 동시에 달라졌죠. - 대출 ‘상한 뚜껑’이 새로 생김
이젠 LTV 계산이 넉넉하게 나와도, 6/4/2억 ‘절대 상한’이 더 강하게 적용됩니다.
예: 18억 아파트 → LTV로는 40%면 7.2억처럼 보이지만, 실제 한도는 4억이 ‘뚜껑’. - 전세대출도 DSR에 들어오기 시작
그동안 DSR에서 빠져 있던 전세대출이 1주택자(수도권·규제지역)부터 이자만 반영됩니다. 갭투자형 전세 레버리지를 줄이겠다는 신호죠.
실수요자는 무엇이 가장 달라졌나?
현금 비중이 더 커졌다
- 15억 초과~25억 이하: 최대 4억 대출
- 25억 초과: 최대 2억 대출 → 상급지 갈아타기는 자기자금 부담이 급증.
DSR 여력 더 빡빡
- 스트레스 금리 3% 반영으로 금리 하락 기대가 곧바로 대출 여력 확대로 이어지지 않음.
전세-월세 의사결정 영향
- 1주택자의 전세대출 신규가 DSR에 영향 → 일부는 더 작은 전세나 월세 전환 고려 가능.
꼭 챙길 체크리스트
- 내 집값 구간 확인: 15억 이하 / 15~25억 / 25억 초과 → 6/4/2억 상한 즉시 적용
- LTV vs. 절대 상한: 둘 중 더 작은 금액이 최종 대출한도
- DSR 재계산: 스트레스 3% 반영, (1주택자) 전세대출 ‘이자’ 포함 일정
- 경과 적용 여부: 계약일·전산 접수일·증빙으로 종전 규정 적용 가능한지 확인
- 토허구역 거래요건: 허가·실거주 의무·전매 제한 등 체크(10/20 이후 효력)
지금 시장을 어떻게 봐야 하나?
- 단기: 규제 직전 ‘막차’ 수요가 지나간 뒤, 거래 급감·재조정 국면이 나타날 공산이 큽니다. 규정 해석·적용을 둘러싼 혼선도 당분간 불가피.
- 중기: 고가·상급지 중심 레버리지가 축소되면서 가격 상승 압력 완화 기대. 다만 현금 유동성 높은 수요는 여전히 활동 가능.
- 전세시장: 1주택자의 전세대출 DSR 포함으로 큰 평형·상급지 이동이 일부 둔화, 월세 전환 수요도 늘 수 있음.
이번 규제는 ‘집값 구간’בLTV’בDSR’ב스트레스 3%’가 동시에 작동합니다.
계산 한 번 잘못하면 잔금 계획이 무너질 수 있어요.
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