내 DSR은 ‘1년 동안 갚는 대출 원금과 이자 ÷ 연소득 × 100’으로 계산합니다. 대출 가능액은 여기서 한 번 더 계산해야 합니다. 새 대출에 쓸 수 있는 연간 상환 여력을 구한 뒤, 금리와 상환기간을 넣어 빌릴 수 있는 원금으로 바꿉니다.
월급이 비슷해도 기존 대출과 상환기간이 다르면 새로 빌릴 수 있는 돈도 달라집니다. 연소득 5,000만원인 사례로 내 비율과 예상 한도를 차례로 계산해 보겠습니다.
1. 연소득과 1년치 원금·이자를 나누면 내 DSR이 나옵니다
DSR은 ‘총부채원리금상환비율’의 줄임말입니다. 쉽게 말해, 1년 소득 중 대출을 갚는 데 쓰는 돈의 비율입니다. 원리금은 빌린 돈인 원금과 이자를 합친 금액입니다.
연소득이 5,000만원이고 1년 동안 갚는 원금과 이자가 800만원이라면, 800만원 ÷ 5,000만원 × 100 = 16%입니다. 대출이 여러 개라면 계산에 반영되는 대출의 원금·이자를 모두 더합니다.
| 계산 항목 | 가정한 값 |
|---|---|
| 연소득 | 5,000만원 |
| 연간 원금 상환액 | 600만원 |
| 연간 이자 | 200만원 |
| 현재 DSR | 16% |
대출 잔액 800만원과 1년에 갚는 돈 800만원은 다릅니다. 잔액을 연소득으로 나누면 DSR을 구할 수 없습니다.
직장인은 세후 통장 입금액이 아니라 증빙 가능한 세전 연소득을 출발점으로 삼으세요. 사업자는 매출 전체를 소득으로 넣으면 안 됩니다. 실제 심사에서는 소득금액증명 등 자료에 따라 금융회사가 인정한 소득을 사용합니다.
2. 새 대출에 쓸 수 있는 상환 여력을 계산하세요
차주별 DSR 규제가 적용되는 일반 가계대출은 은행권 40%, 비은행권 50%가 기본 기준입니다. 원칙적으로 신규 대출을 포함한 총대출액이 1억원을 초과할 때 적용하며, 총대출액 산정과 적용 제외 대출에는 별도 기준이 있습니다.
이제 은행권 40%를 적용해 보겠습니다. 연소득 5,000만원이면 연간 원금·이자 허용 범위는 2,000만원입니다. 기존 대출이 심사상 연 800만원을 차지한다면 새 대출에 남는 금액은 연 1,200만원, 월로 나누면 100만원입니다.
연 800만원
연 1,200만원
전체 연 2,000만원 = 기존 800만원 + 새 대출 1,200만원. 기존 대출의 심사용 연간 원리금이 800만원이라고 가정한 구성비입니다.
연 1,200만원은 새로 빌릴 수 있는 돈이 아니라, 새 대출을 갚는 데 배정할 수 있는 연간 금액입니다. 이 금액에는 새 대출의 원금과 이자가 함께 들어갑니다.
3. 월 상환 여력에 금리와 기간을 넣으면 대출 원금이 나옵니다
월 100만원을 갚을 수 있다고 가정해 보겠습니다. 매달 원금과 이자 합계를 똑같이 내는 ‘원리금균등상환’으로 30년 동안 갚고, 계산 금리가 연 4%라면 대출 원금은 약 2억946만원입니다.
하지만 스트레스 DSR 대상 대출은 금리가 올라갈 가능성까지 넣어 심사합니다. 약정금리 4%에 심사용 금리 3%p를 더해 연 7%로 계산한다면, 같은 월 100만원으로 계산한 원금은 약 1억5,031만원으로 줄어듭니다.
설명용 계산 · 월 상환 여력 100만원, 30년, 원리금균등상환. 연 7%는 약정금리 4%에 심사용 3%p를 더한 가정입니다. 두 막대는 같은 금액 축이며 담보·상품 한도는 반영하지 않았습니다.
스트레스 금리는 한도 심사에 쓰는 금리이며, 그만큼 이자를 더 내라는 뜻은 아닙니다. 이 사례에서 약 1억5,031만원을 실제 연 4%·30년으로 빌리면 월 납부액은 약 71만8,000원입니다. 연 7%로 계산한 심사용 월 상환액은 100만원입니다.
2026년 9월 확인 기준, 스트레스 DSR은 지역과 금리 유형에 따라 적용 방식이 다릅니다. 수도권·규제지역 주담대는 스트레스 금리 하한이 3.0%이며, 변동형과 일정 기간 금리가 고정되는 혼합형·주기형의 반영 비율도 다릅니다. 위 7% 계산을 모든 상품에 그대로 적용하면 안 됩니다.
계산기를 쓸 때는 연소득, 기존 대출의 심사용 연간 원리금, 새 대출의 금리·기간·상환방식을 같은 조건으로 맞추세요. 스트레스 금리 반영 여부가 다른 계산기끼리는 결과를 바로 비교하기 어렵습니다.
4. 통장에서 빠져나가는 돈과 심사용 금액은 다를 수 있습니다
앞의 16%는 원리를 이해하기 위한 계산입니다. 은행 심사에서는 대출 종류에 정해진 계산 기간과 방식을 적용하므로 실제 납부액만 더한 결과와 다를 수 있습니다.
이자만 내는 신용대출도 원금이 반영됩니다
만기에 원금을 한 번에 갚는 대출도 DSR 계산에서 원금을 빠뜨리면 안 됩니다. 신용대출은 심사용 산정만기가 적용될 수 있습니다. 대출 잔액·금리·상환방식을 함께 알려주고 연간 원리금이 얼마로 반영되는지 확인하세요.
사용하지 않는 마이너스통장도 살펴보세요
마이너스통장 같은 한도대출은 사용액만이 아니라 약정한 한도를 기준으로 반영될 수 있습니다. 사용액이 0원이라고 대출 내역에서 빼지 말고, 약정 한도와 사용액을 모두 준비하세요.
예외 상품과 담보 한도는 별도로 봅니다
정책대출 등은 일반 가계대출과 다른 심사 기준을 적용할 수 있습니다. 신청 상품의 DSR 적용 여부와 기존 대출을 새 대출 심사에 반영하는 방식은 나눠 확인해야 합니다.
DSR 계산이 가능하더라도 집의 인정 가치 대비 대출 비율인 LTV, 선순위 채권·보증금 차감, 지역·목적별 규제와 상품 한도에 걸리면 실제 가능액은 더 작아집니다. DSR 여유가 대출 승인을 뜻하지는 않습니다.
5. 상담 전에는 소득·부채·희망 조건을 준비하세요
“제 연봉이면 얼마 나오나요?”보다 소득자료와 기존 대출 내역을 함께 전달하면 비교가 정확해집니다. 이미 뱅크몰을 이용했다면 처음 조회한 뒤 달라진 대출 잔액과 소득도 업데이트해 전달하세요.
기존 대출을 먼저 갚을 계획이라면 상환 전후의 주담대 한도를 함께 계산받으세요. 한도가 늘어도 기존 대출 상환에 쓴 현금만큼 잔금에 보탤 돈은 줄어듭니다. 늘어나는 한도와 줄어드는 현금을 같이 봐야 합니다.
자주 묻는 질문
Q1. DSR이 40%보다 낮으면 그 차이만큼 더 빌릴 수 있나요?
남은 비율은 대출 원금이 아니라 연간 상환 여력입니다. 현재 16%라면 40%까지 24%p가 남지만, 여기에 연소득을 곱한 뒤 금리·기간을 적용해야 대출 원금이 나옵니다.
Q2. DSR이 40%를 넘으면 기존 대출을 바로 갚아야 하나요?
DSR 규제비율을 넘었다는 이유만으로 모든 기존 대출의 즉시 상환 의무가 생기는 것은 아닙니다. 다만 새 대출·증액·대환 때 제한될 수 있고, 만기연장은 해당 계약과 별도 규제를 함께 확인해야 합니다.
Q3. 부부 소득을 합쳐 계산해도 되나요?
내 소득에 배우자 소득만 더하고 배우자 대출은 빼는 계산은 안 됩니다. 배우자 소득을 합산할 수 있는 상품인지, 합산할 때 어떤 부채를 함께 반영하는지 확인한 조건으로 계산하세요.
요약 정리
현재 DSR을 구한 뒤, 남은 연간 상환 여력을 새 대출 원금으로 바꿔 계산하세요. 실제 납부액과 심사용 금액을 구분하는 것이 핵심입니다.
뱅크몰에서 주담대 조건을 비교할 때는 연소득과 기존 대출 내역을 함께 준비하세요. 같은 금액·기간을 기준으로 예상 한도와 매달 갚을 돈을 비교하면 내 자금계획에 맞는 조건을 찾는 데 도움이 됩니다.