간단해 보이지만 실전 계산은 생각보다 복잡합니다. 이유는 대출 종류마다 DSR 계산에 쓰는 ‘규제상 만기(가정 상환기간)’와 스트레스 금리, 반영 방식이 다르기 때문이에요. 그래서 엑셀로 대략 뚝딱 계산한 수치가 실제 심사에서 크게 달라지는 일이 잦습니다.
이 글에서는
- DSR의 핵심 개념,
- 왜 개인이 정확 계산이 어려운지,
- 뱅크몰에서 전문가와 함께 점검하면 어떤점이 좋은지
1) DSR 핵심만 짚기
- 정의: 1년 동안 갚아야 할 모든 대출의 원금+이자 합계 ÷ 연소득 × 100
- 의미: 대출 가능 여부와 한도를 정하는 최상위 규제 지표
- 최근 변화(요지): 전세대출의 DSR 반영 확대(1주택자 중심), 스트레스 금리 상향 적용 추세, 일부 금융권의 신용대출 원리금 반영 강화
결론: 예전보다 보수적으로 계산됩니다. 같은 소득이라도 한도가 더 줄어들 수 있어요.
2) 왜 셀프 계산이 자꾸 빗나갈까?
① 대출 종류별 ‘규제상 만기(가정 상환기간)’가 다름
- 주담대, 신용대출, 전세대출, 마이너스통장, 자동차 할부…
각 상품마다 DSR 계산에 쓰는 상환기간 가정(예: 5년, 10년, 20년 등) 이 제각각이에요.
→ 연간 상환액이 크게 달라짐.
② 스트레스 금리 가산
- 변동금리 대출은 기준금리에 1.5~3%p 같은 여유 금리를 얹어 계산.
→ 실제 이자보다 더 높은 이자로 DSR을 미리 깎아 둡니다.
③ 전세대출, 마통 반영 방식 차이
- 전세대출: 지역/주택 수/기관에 따라 이자만 또는 비율 달리 반영.
- 마이너스통장: 한도가 아니라 실제 사용액 기준 반영, 은행마다 세부 룰 차이.
④ 소득 인정 범위
- 근로·사업·임대·금융소득 인정률과 필요 서류가 기관별로 다름.
같은 사람이라도 A은행과 B저축은행 결과가 달라지는 이유입니다.
결과적으로 “내가 집에서 계산한 DSR”과 “금융권 심사 DSR”이 다르게 나온다 → 한도/승인 차이로 이어짐.
3) 그래도 ‘대략’은 알아두자
정확 한도 산출은 전문가 상담을 권장하지만, 방향성 점검용으로는 유용해요.
- 연소득 합계: 급여+사업+임대+금융 등 증빙 가능한 소득만.
- 연간 상환액 모으기
주담대: (원금+이자)
신용대출: (기관 따라 원금 일부/전체 + 이자)
전세대출: (연 이자)
마통: (사용액 기준 이자, 일부는 원금 추정 반영)
자동차·학자금·카드론/리볼빙: (약정 상환액) - DSR = (연간 상환액 합계 ÷ 연소득) × 100
- 주의: 위 계산은 “참고용”. 실제 심사에선 규제상 만기/스트레스 금리로 더 보수적일 수 있어요.
4) 뱅크몰 ‘전문가 동행’이 왜 유리한가
① 규제상 만기‧스트레스 금리까지 반영한 실전 DSR 시뮬레이션
- 금융사별 룰을 적용해 보수적으로 계산 → 실제 심사와 근접한 결과
② 기관별 승인 시나리오 제시
- 은행/보험/저축/캐피탈/P2P 등 다중 라인업 비교
- “A은행은 한도 부족, B보험은 DSR 45%로 가능, C저축은행은 기간 30년 가정 시 가능”처럼 현실적 대안을 즉시 제시
③ DSR 개선 플랜 코칭
- 고금리 소액대출 상환/정리 → DSR 즉시 개선
- 상환기간 조정(장기화) → 연간 상환액↓ → DSR↓
- 소득 증빙 보강(임대·프리랜스 누락 보완) → 분모↑
- 마통 잔액 관리 → 반영액↓
- 대출 시점 분산 → 동일 연도 내 DSR 충돌 완화
④ 실행 리스크 관리
- 금리 변동기 예약금리 활용(가능 상품)
- 중도상환수수료, 우대금리 충족 조건, 부대비용까지 총비용 관점으로 안내
5) DSR 시대의 정답은 “전문가와 함께”
DSR은 이제 대출의 당락을 좌우하는 1순위 규제입니다.
문제는 대출 종류마다 ‘규제상 만기’와 반영 방식, 스트레스 금리가 달라 개인이 정확히 계산하기 어렵다는 점이죠.
그래서 권합니다.
대략은 셀프로 감각을 잡고, 실제 실행은 뱅크몰 전문가와 시뮬레이션을 돌려 보세요.
뱅크몰은 은행·보험·저축·캐피탈·P2P까지 한 번에 비교하고, 기관별 승인 시나리오를 바탕으로 가장 현실적인 경로를 제시합니다.
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