마용성 아파트 시세, 지금 들어가도 괜찮을까? - 실수요자를 위한 총정리

서울 부동산 시장을 이야기할 때 빼놓을 수 없는 지역이 있습니다.

바로 마용성(마포·용산·성동)이죠.

강남3구(강남·서초·송파)가 최상위 가격대를 형성하고 있다면,

그 다음 ‘현실적인 대안지’로 마용성이 가장 강력한 선택지로 부상하고 있습니다.

최근에는 강남이 신고가를 찍을 때마다 풍선효과가 바로 마용성으로 이어지는 현상도 반복되고 있는데요.

과거 ‘신흥 부촌’에서 이제는 강북 최고 핵심지로 굳혀진 마용성.

지금 시세는 어떤 흐름을 보이고 있고, 앞으로는 어떤 전망일까요?

마용성 입성을 고민하는 분들이 꼭 알아야 할 핵심만 정리해드립니다.

✅ 1. 마용성, 왜 이렇게 묶여서 불릴까?

마용성(마포·용산·성동)은 단순히 ‘인기 지역’이라서 묶인 것이 아닙니다.

명확한 입지적 공통점이 있습니다.

✔ 한강 북측을 따라 이어지는 핵심 입지

• 세 구 모두 한강을 바로 접함
• 남향 한강 조망 가능 단지가 많음

✔ 서울 3대 도심(사대문안·강남·여의도)에 모두 인접

• 직주근접이 탁월
• 출퇴근 동선이 압도적으로 짧음

✔ 2000년대 이후 재개발·뉴타운 대규모 신축 공급

• 공덕, 옥수, 왕십리 일대 고급 신축 대단지 등장
• 노후 이미지가 사라지고 신흥 부촌으로 급부상

이 입지 조건은 앞으로도 재현하기 어렵습니다.

바로 이것이 마용성의 ‘프리미엄’이 유지되는 이유입니다.

✅ 2. 2024~2025년 마용성 시세 상승의 핵심 원인

최근 마용성의 상승률은 서울 평균을 크게 웃돌고 있습니다.

📌 최근 시세 상승률(언론·부동산원 자료 기준)

• 성동구: +4.50%
• 광진구(한강벨트 영향 지역): +3.06%
• 마포구: +2.90%
• 서울 평균: +1.89%

그렇다면 왜 이렇게 올랐을까요?

① 강남 ‘로또 청약’과 신고가 → 마용성으로 풍선효과

강남권에서는

• 반포 24평: 37.5억
• 잠실 신축 34평: 40억 이상
• 기축 리센츠 84㎡: 35억~36억

이런 가격 흐름이 나타나고 있습니다.

강남이 최상단을 뚫으면,

서울의 ‘현실적인 대체지’가 바로 마용성이기 때문에

수요가 자연스럽게 마용성으로 이동합니다.

② 20억대 국평(84㎡)이 강남 대비 접근 가능한 가격대

강남에서 30~40억대가 형성되니,

마용성 20억대 국평이 상대적으로 저렴해 보이는 착시 효과가 발생합니다.

→ 실수요자 중심의 매수세 = 가격 상승

③ 토지거래허가구역 확대 가능성 → 막차 수요 증가

“조만간 토허구역 지정될 수 있다”는 소문이 돌면서

지금 아니면 못 산다는 심리가 더해졌습니다.

이 심리가 광진·강동·마포 일부 지역까지 확산 중입니다.

④ 공급 절벽이 현실화되는 시점

서울 입주 예정 물량은 급감하고 있습니다.

수요는 강하고,

공급은 급격히 줄어드는 구조이기 때문에

마용성 중심 상승은 당분간 계속될 가능성이 높습니다.

✅ 3. 마용성 현재 시세: 정말 ‘고점’일까?

마용성이 많이 올랐다고 하지만

강남 대비 절대 가격 수준을 보면 여전히 ‘대체 가능한 선택지’입니다.

📌 대표 시세 (국평 84㎡ 기준, 2024년 말~2025년 초 흐름)

여기에 재개발/재건축 추진 단지는

앞으로도 +@ 프리미엄이 붙을 가능성이 높습니다.

✅ 4. 마용성을 생각 중이라면, 꼭 체크해야 할 5가지

주거 선호도가 높고 가격이 강한 지역일수록

입성 타이밍과 전략이 매우 중요합니다.

① “지금 들어가야 하나?” → 수요-공급 구조 먼저 체크

• 입주 물량 감소
• 강남 풍선효과
• 토허제 확대 가능성

이 3가지가 마용성 상승 압력을 계속 만들고 있습니다.

② 신축 vs 준신축 vs 구축 구분 필수

신축(입주 0~10년)

• 가장 시세 방어력 좋음
• 마용성 프리미엄을 가장 잘 반영
• 84㎡ 기준 17~21억대

준신축 (10~20년)

• 재건축 리스크 없음
• 가격 부담 상대적으로 낮음

구축 (20년 이상)

• 리모델링·재건축 여부에 따라 투자 포인트 달라짐

③ 역세권 + 학군 + 재개발 여부 확인

마용성은 특히 역세권 중심 시세 격차가 큼

(공덕역·왕십리역·삼각지역 등 초역세권 중심)

④ 실거래 흐름 확인

최근 6개월 실거래가를 꼭 체크해야 합니다.

신고가 흐름인지, 보합인지 확인하면 매수 타이밍에 도움이 됩니다.

⑤ 여전히 대출 규제가 변수 → DTI·DSR 체크 필수

마용성 가격대는 15~20억대이므로

필연적으로 대출 한도와 금리를 함께 고려해야 합니다.

금융당국의 6·27 대출 규제 이후

대출 한도가 크게 줄어든 만큼,

→ 금융사별 조건 비교는 필수 단계입니다.

✅ 5. 결론: 마용성, 앞으로 어떻게 될까?

요약하면 마용성은

• 입지 우수성
• 공급 절벽
• 강남 풍선효과
• 규제의 역설

이 4가지가 동시에 작용하며

가격을 지지하는 기반이 매우 탄탄한 지역입니다.

실수요라면 잘못 사기 어려운 지역이지만,

가격대가 높기 때문에 대출 전략 + 시세 흐름 확인은 필수입니다.

🎯 마용성 입성을 고민한다면?

금융 계획부터 체크하세요

마용성은 ‘좋은 집을 사고 싶다’는 마음만으로 접근하기 어렵습니다.

15억~20억대 가격에서

대출이 얼마나 나오는지, 금리는 어느 정도인지에 따라

실제 구매 가능 여부가 크게 달라집니다.

지금처럼 대출 규제가 지속되는 시기에는

은행별 대출 가능 금액 차이가 크게 나기 때문에

여러 금융사를 한 번에 비교할 수 있는 플랫폼을 활용하는 것이 현실적입니다.

📌 마용성 아파트 구매 예정이라면 꼭 확인해야 할 3가지

• 현재 본인의 주담대·전세대출 한도
• 금리 구조(고정·변동·혼합형)
• DSR 영향과 총부채 흐름

이 부분은 뱅크몰에서 조건 기반으로 조회할 수 있어,

마용성 입성을 준비하는 분들에게 실질적인 도움이 될 수 있습니다.