1. 상담 개요: 세입자 퇴거자금 상담 사례
이번 상담은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 남양주도농롯데낙천대 아파트를 세입자 낀 상태로 매수한 뒤, 세입자 퇴거 시점에 맞춰 자담 형태의 대출을 고민하던 사례입니다.
이미 매수는 완료된 상태였고, 세입자 퇴거일에 맞춰 필요한 자금을 어떻게 마련할 수 있는지가 핵심이었습니다.
2. 대상 아파트 및 매수 조건
상담 대상 아파트의 기본 조건은 다음과 같습니다.
- 지역: 경기도 남양주시 다산동
- 단지명: 남양주도농롯데낙천대
- 평형: 34평형 (전용면적: 84.95㎡, 공급면적: 112.47㎡)
- 세대수: 708세대 / 방 개수: 3개
- 매수 시점: 1월
- 세입자 보증금: 3억 1,500만 원
세입자를 끼고 매수한 구조로, 실입주 전까지 퇴거자금 마련이 필요했습니다.
3. 차주 조건 정리
차주 조건은 비교적 안정적인 편이었습니다.
- 명의: 본인 단독
- 직업: 직장인
- 연소득: 약 1억 2,000만 원
- 신용 상태: 신용 문제 없음
- 타주택 보유: 없음
소득과 신용만 놓고 보면 대출 자체가 어려운 조건은 아니었지만, 문제는 대출의 성격과 시점이었습니다.
4. 퇴거자금으로 접근했을 때의 한계
이번 상담에서 처음 접근한 방식은 세입자 퇴거자금 목적의 대출이었습니다.
하지만 규제 영향으로 인해 안내된 결과는 다음과 같았습니다.
- 퇴거자금 목적 자담 한도
- 최대 약 1억 원 수준
세입자 보증금 전액인 3억 1,500만 원을 충당하기에는 턱없이 부족한 금액이었고, 차주 입장에서는 실질적인 해결책이 되지 못하는 구조였습니다.
5. 대안으로 제안된 전략: 퇴거 시점 조정
이 사례의 핵심은 ‘대출 목적이 언제 확정되느냐’였습니다.
그래서 상담 과정에서 다음과 같은 대안을 제시했습니다.
- 세입자 퇴거 시점을 4월 28일 이전으로 조정
- 퇴거 이후 대출을 ‘구매자금 목적’으로 진행
- 동일 주택이라도 대출 성격을 변경해 한도 확대 가능성 확보
즉, 퇴거자금으로 진행하면 규제에 막히지만, 세입자 퇴거 후 구매자금 구조로 접근하면 전혀 다른 결과가 나올 수 있는 상황이었습니다.
6. 왜 같은 집인데 대출 결과가 달라질까
이 사례는 많은 분들이 혼동하는 부분을 잘 보여줍니다.
대출 심사에서는 집보다도 다음 요소가 더 중요하게 작용합니다.
- 대출 목적이 무엇인지
- 세입자 존재 여부
- 퇴거 시점과 대출 실행 시점의 관계
같은 아파트라도 퇴거 전에는 ‘퇴거자금’, 퇴거 후에는 ‘구매자금’으로 해석되며 그에 따라 한도와 가능 여부가 완전히 달라질 수 있습니다.
7. 현재 상담 상태와 관리 포인트
차주는 제안된 구조를 바로 결정하지 않고, 퇴거 일정과 전체 자금 계획을 다시 검토한 뒤 연락을 주겠다고 한 상태입니다.
현재 단계에서 관리해야 할 핵심 포인트는 다음과 같습니다.
- 세입자 실제 퇴거 가능 시점 확정
- 퇴거 전·후 대출 구조 비교 유지
- 불필요한 추가 금융거래 발생 방지
- 일정 변경 시 즉시 재상담 필요
이처럼 실행 전 단계에서 방향을 잡아두는 관리형 상담이 중요한 사례입니다.
8. 이 사례가 주는 핵심 정리
세입자 낀 아파트 매수 후 대출을 고민할 때는 금액보다도 ‘언제, 어떤 목적’으로 진행하느냐가 더 중요합니다.
조금만 시점을 조정해도 불가능해 보이던 대출이 가능해질 수 있고, 반대로 성급한 실행은 한도를 크게 제한할 수 있습니다.
비슷한 상황이라면, 지금 당장 실행 여부보다 구조부터 점검하는 상담이 먼저 필요합니다.