전세로 살던 집을 매수하는 구조, 조건은 나쁘지 않았던 사례
인천 서구 백석동 검암역로열파크씨티푸르지오 1단지 구입자금 상담 사례입니다.
현재 해당 아파트에 전세로 거주 중인 상황에서, 매매로 전환을 검토한 케이스였습니다.
매매가는 5억 원, 요청 대출금액은 3억 5천만 원, 잔금은 2월 말로 비교적 촉박한 일정이었습니다.
명의는 단독이지만 부부합산소득으로 심사를 진행했으며, 본인은 연소득 약 4,600만 원, 배우자는 약 4,700만 원으로 합산 소득 구조는 안정적인 편이었습니다. 기존에 전세대출 2억 4천만 원이 있었지만, 상환 계획이 명확한 상황이었습니다.
전세대출 보유 상태에서 구입자금 가능했던 이유
최근 주택담보대출 심사에서는 전세대출 보유 여부 자체보다, 잔금 시점의 부채 구조가 더 중요하게 반영됩니다.
이 사례 역시 전세대출이 있었지만, 잔금일에 맞춰 상환 구조가 가능했기 때문에 심사상 큰 장애 요인이 되지는 않았습니다.
특히 이 집은 가족 간 거래로 진행되는 매매였고, 매도인이 외할머님인 점도 특징이었습니다.
가족 간 거래의 경우 실거래 여부, 자금 흐름의 명확성이 중요하게 보는데, 중개인이 계약서 대필만 진행하고 실질적으로 쌍방 계약이 이루어지는 구조라 문제 소지는 크지 않았습니다.
잔금일 역시 가족 간 거래 특성상 조정 가능하다는 점이 리스크 관리에 유리하게 작용했습니다.
비거치 변동금리 선택, 최근 은행권 흐름 반영
이번 상담에서는 우리은행 기준으로 비거치 6개월 변동금리 약 4.44% 수준이 안내되었습니다.
최근 은행권에서는 단기 변동금리를 우선 선택한 뒤, 향후 금리 흐름을 보고 고정금리나 갈아타기를 검토하는 전략을 택하는 사례가 늘고 있습니다.
특히 부부합산소득이 가능한 구조에서는 DSR 여유가 생기기 때문에,
- 초기 부담을 낮추는 비거치·단기 변동
- 향후 금리 하락 또는 정책 변화 시점에 맞춘 재정비 이런 전략이 현실적인 선택이 되는 경우가 많습니다.
이 사례가 보여주는 구입자금 대출의 핵심 포인트
검암역 로열파크씨티 사례는 전세대출이 있어도, 그리고 가족 간 거래라 하더라도 대출이 불가능한 구조는 아니라는 점을 보여줍니다.
중요한 것은 현재 상태가 아니라, 잔금 시점 기준으로 부채와 소득이 어떻게 정리되는지입니다.
전세 거주 중 매수 전환을 고민 중이라면, 계약 이후가 아니라 계약 전부터 대출 구조를 함께 점검해보는 것이 안전합니다.
비슷한 조건이라면 충분히 검토해볼 만한 사례입니다.