1️⃣ 매매자금대출인데 조건 해석이 필요한 구조였던 사례
수도권 외곽 지역에 위치한 아파트를 매수하며 매매자금대출을 검토한 사례다. 매매가는 5억 원 수준이었고, KB시세는 5억 원대 중반으로 형성돼 있었다. 대출 요청 금액은 약 3억 5천만 원으로, 시세 대비 60% 중반 수준이었다. 시기적으로는 3월 말 잔금 일정이 예정돼 있었다.
차주는 개인사업자로 등록돼 있었고, 연 소득은 4천만 원대 중반 수준이었다. 다른 금융부채는 없었고, 신용 상태 역시 최상위권에 가까운 수준이었다. 다만 한 가지 고려해야 할 요소는 가족 관계였다. 어머니 명의의 주택이 있었고, 차주는 해당 주택과 동일 세대에 속해 있었다. 해당 주택은 매도를 고려 중인 상태였지만, 아직 처분이 완료되지는 않은 상황이었다.
이로 인해 겉보기에는 단순한 매매자금대출처럼 보였지만, 실제 심사에서는 주택 수 해석과 금융권별 기준 차이가 중요한 변수로 작용했다.
2️⃣ 이 사례의 핵심은 LTV보다 ‘주택 수 해석’
매매자금대출에서 가장 먼저 확인하는 것은 LTV지만, 이 사례에서는 LTV보다 주택 수 해석이 더 중요한 판단 요소였다. 차주 본인 명의의 주택은 없었지만, 동일 세대 내 직계존속 명의 주택이 존재하는 상황이었다.
금융권 심사에서 고려된 핵심 포인트는 다음과 같았다.
- 차주 본인 명의 주택은 없음
- 동일 세대 내 가족 명의 주택 존재
- 해당 주택은 매도 예정 상태
- 매매 목적은 실거주 목적의 아파트 구입
- 시세 대비 과도하지 않은 대출 요청 비율
은행권에서는 원칙적으로 차주 본인 명의 기준으로 주택 수를 판단한다. 하지만 동일 세대 내 주택 보유 이력이 있는 경우, 일부 금융기관에서는 자금 흐름과 실질적인 주거 형태를 함께 확인하는 경우도 있다.
이 사례에서는 차주 본인 명의가 아니라는 점이 명확했고, 추가적인 투자 목적이나 다주택 구조로 보이지 않았기 때문에 주택 수 자체가 직접적인 제한 요소로 작용하지는 않았다.
3️⃣ 고정금리 조건이 금융권별로 달라진 이유
이 사례에서는 부동산 중개 과정에서 먼저 고정금리 4%대 후반 상품이 안내됐다. 하지만 이후 은행별로 조건을 다시 검토하면서 금리와 구조에 차이가 발생했다.
금융권별 판단 기준을 정리하면 다음과 같다.
- 시중은행 고정금리
- 개인사업자 소득 반영 시 보수적 적용
- 고정금리 선택 시 금리 수준 다소 높게 형성
- 상환 기간 선택에 따라 금리 차이 발생
- 정책형·장기 고정금리 상품
- 일정 요건 충족 시 금리 경쟁력 확보
- 장기 상환 구조로 월 상환 부담 안정화
- 고정금리 변동 리스크 최소화
이 사례에서는 30년 만기의 장기 고정금리 상품이 함께 검토됐다. 금리 수준은 4%대 초중반으로 안내됐으며, 단기 고정금리 대비 금리 메리트가 있었다. 개인사업자임에도 불구하고 소득과 신용 상태가 안정적이었고, 매매 목적이 명확했기 때문에 검토가 가능했다.
결과적으로 단순히 ‘금리가 낮다’기보다, 상환 기간과 금리 구조의 조합이 중요한 판단 요소가 됐다.
4️⃣ 매매자금대출을 준비할 때 체크해야 할 기준
이 사례는 매매자금대출이 단순히 금리 숫자만 보고 결정할 문제가 아니라는 점을 보여준다. 특히 개인사업자이면서 가족 명의 주택 이슈가 있는 경우에는 구조적인 해석이 중요하다.
비슷한 상황이라면 다음 항목을 반드시 점검할 필요가 있다.
- 본인 명의 기준 주택 수 판단 방식
- 동일 세대 주택 보유 이력의 영향 여부
- 개인사업자 소득 반영 방식
- 고정금리 vs 장기 고정금리 구조 차이
- 잔금 시점과 대출 실행 일정
조건만 놓고 보면 대출이 어려워 보일 수 있는 사례도, 실제 심사 구조를 이해하고 접근하면 선택지가 달라질 수 있다. 특히 매매자금대출은 금융권별 기준 차이가 크기 때문에, 한 곳의 안내만으로 판단하기보다는 구조 전체를 점검하는 것이 중요하다.
결국 중요한 것은 금리 한 줄이 아니라, 내 조건에서 어떤 구조가 실제로 가능한지다. 조건에 따라 결과는 충분히 달라질 수 있다.