1️⃣ 조건은 좋아 보였지만 단순하지 않았던 구입자금대출 사례
수도권 비규제지역에 위치한 중대형 아파트를 매수하며 구입자금대출을 검토한 사례다. 매매가는 8억 원대 중반 수준이었고, 전용면적 80㎡대의 가족 거주용 주택이었다. 기존에 주택 1채를 보유하고 있었지만 잔금일에 맞춰 당일 처분 예정이었고, 전자계약 방식으로 거래를 진행하고 있었다.
표면적인 조건만 보면 대출 진행에 큰 제약이 없어 보였다. 합산 소득은 연 9천만 원대 후반 수준으로 안정적이었고, 다른 금융부채도 없었다. 신용 상태 역시 900점대 중반으로 우수한 편에 속했다. 대출 요청 비율도 매매가의 약 70% 수준으로 과도하지 않았다.
하지만 실제 상담과 금융권 조회 과정에서는 예상과 다른 결과가 나왔다. 은행권에서는 DSR 기준을 충족하지 못한다는 판단이 내려졌고, 이로 인해 금융권 선택 방향을 다시 검토해야 하는 상황이 됐다.
이 사례가 복잡했던 이유는 단순히 소득이나 신용 문제가 아니라, 구입자금대출 심사 구조 자체에 있었다.
2️⃣ 이 사례의 핵심은 LTV가 아닌 DSR 적용 방식
구입자금대출을 준비하는 많은 사람들이 가장 먼저 확인하는 지표는 LTV다. 하지만 실제 심사에서는 LTV보다 DSR이 결과를 좌우하는 경우가 점점 많아지고 있다. 이 사례 역시 마찬가지였다.
특히 다음 요소들이 동시에 작용했다.
- 기존 주택 1채 보유 상태
- 잔금일 기준 당일 처분 예정
- 구입자금대출 실행 시점과 처분 시점의 미세한 차이
- 은행권의 보수적인 DSR 산식 적용
은행권에서는 ‘처분 예정’이라는 조건이 즉시 반영되지 않는 경우가 많다. 심사 시점에서는 일정 기간 동안 2주택 상태를 가정한 구조로 DSR을 계산하는 경우가 일반적이다. 이 과정에서 기존 주택 관련 상환 부담이 가상으로 포함되며, 실제보다 높은 부채비율이 산출된다.
정리하면 은행권 심사에서는 다음과 같은 흐름이 적용됐다.
- 소득은 충분하지만
- 기존 주택 처분이 아직 완료되지 않았고
- 구입자금대출 실행 시점 기준으로
- DSR 산식상 상환 부담이 과도하게 계산됨
이로 인해 DSR 기준을 초과하는 구조로 판단된 것이다.
3️⃣ 은행은 불가, 보험사는 가능했던 구조적 차이
같은 조건임에도 불구하고 금융권에 따라 결과가 달라진 이유는 심사 기준의 관점 차이 때문이다. 은행과 보험사는 구입자금대출을 바라보는 방식 자체가 다르다.
은행권의 특징을 정리하면 다음과 같다.
- DSR 관리 기준이 매우 엄격
- 처분 예정 주택에 대한 반영이 제한적
- 단기 상환 부담을 중점적으로 평가
- 변동금리 또는 혼합형 구조 비중이 높음
반면 보험사는 다음과 같은 구조를 가진다.
- 장기 고정금리 중심의 상품 구성
- 월 상환 안정성을 중요하게 평가
- 일정 조건 하에 처분 예정 주택 반영 가능
- 전체 상환 기간을 길게 보며 리스크를 분산
이 사례에서는 보험사 5년 고정금리 상품 기준으로 대출 가능성이 검토됐다. 금리는 4%대 중반 수준에서 형성됐으며, 은행권 대비 금리 차이는 크지 않았지만 심사 통과 가능성에서는 확실한 차이가 있었다.
즉, 문제는 ‘대출이 가능한지 여부’였지, 단순히 금리만의 문제는 아니었다.
4️⃣ 구입자금대출을 준비할 때 반드시 점검해야 할 기준
이 사례가 주는 메시지는 명확하다. 구입자금대출은 조건이 좋아 보여도 심사 기준을 어떻게 적용하느냐에 따라 결과가 완전히 달라질 수 있다는 점이다.
비슷한 상황이라면 아래 항목들을 반드시 점검할 필요가 있다.
- 기존 주택 보유 여부와 처분 시점
- 대출 실행일 기준 DSR 산식 적용 방식
- 은행과 보험사의 심사 기준 차이
- 고정금리와 변동금리 구조에 따른 상환 안정성
- 전자계약, 잔금일, 실행일 간의 일정 구조
특히 ‘당일처분 예정’이라는 조건은 만능 해결책이 아니다. 금융권에 따라 인정 방식이 다르며, 서류상 확약이 있어도 심사 기준에 따라 반영되지 않는 경우가 많다.
결국 구입자금대출은 단순히 한 곳만 조회해서 판단할 문제가 아니다. 조건에 따라 결과는 충분히 달라질 수 있으며, 구조를 어떻게 설계하느냐에 따라 선택지는 달라진다.