상담 사례 요약: “고금리 신용대출을 주담대로 갈아타려는 1주택자”
서울 송파구 아파트 1채를 보유한 미혼 직장인이 신용대출 상환을 목적으로 약 1억 원 추가 자금을 요청한 사례입니다. 기존에 은행권 가계자금 대출과 비은행권(저축은행 등) 대출이 함께 있고, 고금리 신용대출(두 자릿수 금리대)이 남아 있어 이자 부담을 낮추는 것이 핵심 목표였습니다.
- 보유 주택: 서울 송파구 아파트(전용 중형급)
- 요청 목적: 신용대출 상환 목적의 추가 자금(약 1억 원)
- 기존 구조: 은행권 주담대/가계자금 + 비은행권 대출 + 고금리 신용대출
- 특이점: 신용점수 구간이 600점대(평가사별 편차 존재), 다중 채무 상태
대출 구조 분석: “담보여력보다 ‘DSR·용도·기관별 내부규정’이 먼저 작동”
표면적으로는 서울 아파트 보유와 담보가치가 있어 “담보비율(LTV)이 낮으면 금리가 내려갈 수 있지 않나”라는 질문이 나옵니다. 다만 최근 심사 실무에서는 LTV만으로 금리가 결정되기보다, DSR 관리와 기존 부채 구성(특히 비은행권·고금리 신용대출 보유)이 금리와 한도를 크게 좌우합니다.
실제로 주담대 대환·상환 목적이라도 ‘가계자금’ 형태로 추가 실행되는 순간, DSR 계산에 그대로 반영되어 한도 자체가 막히는 경우가 잦습니다.
- LTV 관점: 담보가치 대비 대출이 낮으면 유리한 것은 맞지만 ‘필요조건’에 가깝습니다
- DSR 관점: 기존 주담대 + 비은행권 대출 + 신용대출 원리금이 합산되어 한도에 직접 타격
- 용도 관점: “신용대출 상환”은 대환 성격이지만, 상품/서류 구조가 대환으로 인정되지 않으면 신규로 취급될 수 있음
- 신용도 관점: 600점대 구간은 금리 가산폭이 커지고, 기관에 따라 아예 취급 제한이 걸리기도 함
규제·심사 포인트 해석: “은행은 보수적 DSR·증빙, 보험사는 담보 중심이지만 조건이 다름”
최근 금리 흐름은 고점 대비 완화 기대가 언급되더라도, 실무에서는 DSR 관리 강화 기조가 유지되는 쪽으로 적용되는 경우가 많습니다.
특히 은행은 ‘정형화된 DSR 컷’과 내부 신용정책을 우선 적용해, 다중채무·비은행권 보유·신용점수 600점대 구간에서 한도/금리 조건이 급격히 불리해질 수 있습니다. 반면 보험사는 담보 중심으로 보면서도, 소득증빙의 안정성·기존 부채 성격·대환 인정 방식에 따라 결과가 갈립니다.
“감액등기”는 채권최고액 조정으로 등기부상 부담을 줄이는 행정적 조치에 가깝고, 신규 심사의 DSR을 직접 낮추는 방법은 아니라서 ‘가능성 설명’ 수준으로 접근하는 것이 안전합니다.
- 은행 심사 특징: DSR 기준이 엄격, 신용도/다중채무에 민감, 용도증빙 미흡 시 신규로 분류될 위험
- 보험사 심사 특징: 담보가치 반영 폭이 상대적으로 넓을 수 있으나, 대환 요건·서류 요건 충족이 핵심
- 저축은행 등 비은행권 보유 시: 총부채/금리 가산·심사 보수성에 불리하게 작용
- 감액등기 해석: 등기상 채권액을 조정해도 ‘상환능력(DSR) 자체’가 개선되지는 않음
- 현장 체크포인트: “대환으로 인정되는 실행 구조(상환자금 직접 송금, 상환확인 등)”가 되는지 여부
점검할 체크리스트: “금리보다 먼저 ‘대환 인정·DSR 여지·기관 선택’을 확인”
이번 사례처럼 고금리 신용대출을 주담대로 바꾸려면, 단순히 담보비율을 낮추는 접근보다 ‘대환 인정 구조’와 ‘DSR 여지’를 먼저 확인해야 합니다.
또한 은행/보험사 중 어디가 유리한지는 개인의 부채 구성과 신용 구간에 따라 달라, 한 곳의 거절이 곧 불가능을 의미하지는 않습니다. 다만 다중채무 상태에서 추가 1억 원을 신규로 받는 형태는 DSR에서 막힐 가능성이 높으므로, 실행 설계가 핵심입니다.
- 대환 인정 가능성: 상환 대상 대출의 잔액·계약서·상환 방식(직접 상환 처리) 준비
- DSR 여지: 기존 모든 대출의 월 원리금 합산 후, 추가 실행 시 한도 시뮬레이션
- 기관 선택: 은행(DSR 엄격) vs 보험사(담보 반영 여지) 비교 접수
- 금리 기대치: 600점대 신용·다중채무면 “LTV 낮아도” 금리 인하 폭이 제한될 수 있음
- 등기/서류 정리: 감액등기는 보조 수단, 핵심은 대환 구조와 상환능력 자료 정합성