계약 전에 대출이 안 나오면 계약금을 잃을까 봐 걱정인데 어떻게 확인해야 하나요?

마음에 드는 집을 놓칠까 급히 계약금을 보내기 쉽습니다. 하지만 대출 심사와 매매계약은 별개여서, 은행의 거절이 자동으로 계약을 없애주는 것은 아닙니다.

1. 주소와 실제 자료를 넣어 사전 상담받으세요

막연한 연봉·집값만으로 조회하지 말고 정확한 동·호수, 매매가격, 잔금일, 소득과 모든 기존 부채를 제출하세요. 세입자·선순위 권리·담보평가 필요 여부도 알려야 합니다.

계약서가 있어야 정식 신청이 가능한 상품도 있습니다. 계약 전에 가능한 검토 범위와 계약 후에만 확정되는 항목을 구분하세요.

2. 조회·심사·승인을 구분하세요

예상조회는 입력한 조건으로 계산한 결과일 수 있습니다. 서류 심사와 담보평가를 거치면서 금액이 줄거나 취급이 어려워질 수 있습니다.

한국주택금융공사의 신청절차도 상담·서류제출·심사 및 승인·약정과 대출금 수령을 구분합니다. 상담 답변을 최종 지급 약속으로 받아들이지 마세요.

3. 대출 거절과 계약 해제는 자동으로 연결되지 않습니다

계약금 처리에는 계약 내용, 별도 약정, 이행 상황과 해제 사유가 영향을 줍니다. “대출이 안 나오면 당연히 돌려받는다”거나 “언제든 계약금만 포기하면 끝난다”고 단정하면 안 됩니다.

민법 제565조의 해약금 해제는 다른 약정이 없는 경우 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지를 전제로 합니다. 이미 이행이 진행된 경우나 채무불이행에 따른 책임은 별도로 검토해야 합니다.

4. 대출 관련 특약은 조건을 구체화하세요

특약을 논의할 때는 필요한 최소 대출액, 확인 기한, 거절·감액을 입증할 자료와 적용 사유를 명확히 하세요. 단순히 “대출 불가 시 해제”라는 한 문장만으로 모든 상황이 해결되지는 않습니다.

자금 부족 사유와 본인의 협조 의무 등도 분쟁이 생길 수 있습니다. 실제 문구는 거래 당사자가 합의하고 필요하면 법률전문가에게 검토받으세요.

5. 한도가 줄어드는 경우의 차액도 계산하세요

대출이 전혀 안 나오는 경우뿐 아니라 필요한 3억원 중 2억7천만원만 승인되는 경우도 준비해야 합니다. 이때 추가로 필요한 현금은 3천만원입니다.

확보된 예비자금으로 감당할 수 없는 차액이면 계약 전에 가격·자금·조건을 다시 조정해야 합니다. 향후 신용대출이나 가족 지원을 확정 재원처럼 넣지 마세요.

자주 묻는 질문