주택 시세의 70%까지 된다고 들었는데 실제 한도는 왜 더 적게 나오나요?

매매가 5억원에 70%를 곱해 3억5천만원을 예상했지만 실제 조회액은 더 낮을 수 있습니다. 어느 계산 단계에서 차이가 났는지 나누어 보면 다음 행동이 분명해집니다.

1. 내 지역과 용도에 70%를 적용하는지 확인하세요

LTV는 담보가치 대비 대출 비율입니다. 지역·주택 수·자금 목적·생애최초나 정책상품 여부에 따라 적용 비율과 조건이 다릅니다.

광고나 일반 설명의 최대 비율을 내 주소의 확정 조건으로 사용하지 마세요. 신청 조건을 넣은 산정 결과가 필요합니다.

2. 매매가격과 인정 집값이 다를 수 있습니다

매매가는 5억원이지만 금융회사가 인정한 담보가액이 4억5천만원이고 LTV 70%가 적용된다고 가정해보겠습니다. 차감 전 담보 기준 금액은 3억1,500만원입니다.

이 단계에서만 3,500만원 차이가 납니다. 어떤 시세·감정가와 평가 시점을 적용했는지 확인하세요.

3. 선순위와 임대차 차감 내역을 받으세요

기존 근저당, 임차보증금과 소액임차보증금 공제 등이 담보 여력을 줄일 수 있습니다. 실제 잔액과 등기상 채권최고액은 서로 다를 수 있습니다.

항목을 임의로 중복해서 빼지 말고 금융회사의 산정 내역을 기준으로 보세요. 보험·보증을 사용할 수 있는지도 상품별로 다릅니다.

4. 담보가 충분해도 DSR이 낮으면 그 금액에 제한됩니다

다른 차감 후 담보 한도가 3억1,500만원이어도 소득·부채 기준 한도가 2억8천만원이면 최종 금액은 2억8천만원에서 제한될 수 있습니다.

연간 상환 여력은 기존 대출과 금리·만기·상환방식, 스트레스 DSR 적용에 따라 달라집니다. 한도 제한 원인이 DSR이면 집값만 다시 평가해도 결과가 같을 수 있습니다.

5. 부족 원인에 맞춰 자금계획을 바꾸세요

최초 예상액에서 평가 차이, 담보 차감, DSR, 상품 상한을 반영한 금액을 나란히 요청하세요. 실제 실행액과 자기자금으로 잔금 및 거래 비용을 충당할 수 있는지 계산합니다.

부채 상환을 먼저 하거나 신용대출을 새로 받기 전에는 그 조정 후 주담대 한도를 다시 계산받아야 합니다. 한도가 늘어도 현금이 줄어 잔금 부족은 그대로일 수 있습니다.

자주 묻는 질문