내 연봉으로 주담대 한도를 계산하려면 연소득의 일정 비율에서 기존 대출의 연간 원리금을 먼저 빼고, 남은 상환 여력을 스트레스 금리가 반영된 심사용 금리로 계산해야 합니다.
스트레스 금리는 실제로 내는 이자율이 아닙니다. 미래에 금리가 오를 가능성을 한도 심사에 미리 반영하므로, 실제 대출금리가 같아도 지역과 금리 유형에 따라 예상 한도가 달라질 수 있습니다.
스트레스 DSR은 실제 금리가 아니라 한도 계산 기준입니다
DSR은 연소득에서 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율입니다. 은행권 가계대출은 일반적으로 차주 단위 DSR 40% 기준을 사용해 상환 능력을 확인합니다.
DSR = 모든 대출의 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득 × 100
스트레스 DSR은 주담대 한도를 계산할 때 실제 금리에 가상의 스트레스 금리를 더합니다. 금리가 오른 상황에서도 갚을 수 있는지를 보는 방식이라 심사용 원리금이 커지고, DSR에 가까운 차주는 한도가 줄어들 수 있습니다.
스트레스 금리를 1.5% 적용한다고 해서 실제 약정금리와 매달 내는 이자가 1.5%p 오르는 것은 아닙니다. 실제 이자는 금융사와 약정한 금리로 계산되고, 스트레스 금리는 한도 심사에만 사용됩니다.
구분 | 계산 기준 |
|---|---|
실제 대출금리 | 월 이자·상환액 |
스트레스 금리 | DSR 심사용 한도 |
최종 대출한도 | DSR·LTV 중 낮은 금액 |
2026년 하반기에는 지역과 금리 유형을 먼저 확인하세요
3단계 스트레스 DSR은 2025년 7월부터 전 금융권의 DSR 적용 가계대출로 확대됐습니다. 이후 수도권·규제지역 주담대에는 강화된 기준이 도입됐고, 지방 비규제지역 주담대에는 2026년 말까지 2단계 수준의 적용이 유지됩니다.
2026년 하반기 변동형 주담대를 기준으로 보면 수도권·규제지역은 3.0%p, 지방 비규제지역은 기본 스트레스 금리 1.5%의 50%인 0.75%p가 심사용 금리에 반영됩니다.
주담대 지역 | 변동형 반영 수준 |
|---|---|
수도권·규제지역 | 3.0%p |
지방 비규제지역 | 0.75%p |
같은 연봉과 같은 실제 금리라도 주택의 지역과 대출 금리 유형이 다르면 심사용 금리와 주담대 한도가 달라집니다. 혼합형·주기형은 고정기간이나 금리변동주기가 길수록 스트레스 금리의 일부만 반영될 수 있습니다.
심사용 금리 = 실제 대출금리 + 최종 적용 스트레스 금리
정확한 반영 비율은 신청일, 지역, 만기와 금리 유형을 금융사에 확인해야 합니다.
내 연봉으로 주담대 한도는 이렇게 계산합니다
먼저 연소득에 DSR 비율을 곱해 1년 동안 갚을 수 있는 전체 원리금을 구합니다. 여기에서 신용대출, 자동차 할부, 기존 주담대 등 다른 대출의 연간 원리금을 빼면 신규 주담대에 쓸 수 있는 상환 여력이 나옵니다.
- 전체 상환 한도: 연소득 × 적용 DSR 비율
- 주담대 상환 여력: 전체 상환 한도 − 기존 대출의 연간 원리금
- 심사용 금리: 실제 금리 + 적용 스트레스 금리
- 예상 주담대 한도: 상환 여력을 만기·상환 방식에 맞춰 환산
아래는 은행권 DSR 40%, 기존 대출 없음, 30년 원리금균등상환, 실제 금리 연 4.0%, 수도권·규제지역 변동형 주담대를 가정한 단순 계산입니다. 스트레스 금리 3.0%p를 더한 연 7.0%를 심사용 금리로 사용했습니다.
연소득 | 상환 여력·예상 한도 |
|---|---|
4,000만원 | 연 1,600만원 |
5,000만원 | 연 2,000만원 |
6,000만원 | 연 2,400만원 |
8,000만원 | 연 3,200만원 |
예를 들어 연소득 6,000만원이면 DSR 40% 기준 전체 상환 한도는 연 2,400만원입니다. 기존 대출로 연 600만원을 갚고 있다면 신규 주담대에 사용할 수 있는 금액은 연 1,800만원으로 줄어, 같은 조건의 단순 계산상 예상 한도도 약 2억 2,600만원으로 낮아집니다.
연봉만으로 한도를 계산하면 기존 부채, LTV, 담보평가와 금융사 내부 심사가 빠지므로 실제 승인 한도와 차이가 날 수 있습니다. 매매계약 전에는 소득과 부채를 모두 반영한 금융사별 예상 한도를 확인하는 편이 안전합니다.
FAQ
Q. 스트레스 DSR이 적용되면 실제 월 납입액도 늘어나나요?
아닙니다. 스트레스 금리는 한도 심사에 사용하는 가상의 금리입니다. 실제 월 납입액은 약정금리, 대출기간과 상환 방식으로 결정됩니다.
Q. 연봉이 같으면 어느 은행에서나 주담대 한도가 같나요?
같지 않을 수 있습니다. 인정소득, 기존 부채의 원리금 산정, 담보가치와 금융사 내부 심사 기준이 다르기 때문입니다. 한 곳의 예상 한도만 보고 계약하기보다 여러 금융사의 조건을 비교해야 합니다.
Q. 고정금리를 선택하면 스트레스 DSR이 적용되지 않나요?
대출 만기까지 금리가 고정되는 상품과 일정 기간 뒤 금리가 바뀌는 혼합형·주기형은 다릅니다. 고정기간과 전체 만기의 비중에 따라 스트레스 금리 반영 비율이 달라질 수 있습니다.
Q. DSR 한도 안이면 계산한 금액을 모두 받을 수 있나요?
보장되지 않습니다. DSR 한도가 충분해도 LTV, 주택가격별 대출한도, 담보평가와 금융사 심사 중 더 낮은 기준이 최종 한도가 됩니다.
내 주담대 한도는 연소득에 DSR 비율을 곱한 뒤 기존 대출의 연간 원리금을 빼고, 지역·금리 유형에 맞는 스트레스 금리로 다시 계산해야 합니다.
뱅크몰에서 소득, 기존 대출과 대상 주택을 반영한 금융사별 예상 한도와 금리를 비교하면 계약 전 필요한 자기자금을 더 현실적으로 준비할 수 있습니다.
출처: 금융위원회, 3단계 스트레스 DSR 시행방안 · 금융위원회, 2026년도 스트레스 DSR 운영방안 · 머니투데이, 지방 주담대 3단계 스트레스 DSR 유예 연장 · 뉴스핌, 지방 주담대 3단계 DSR 연말까지 유예