첫 집을 살 때 어려운 것은 집값만이 아닙니다. 계약서, 등기부등본, 대출 안내에서 낯선 단어가 한꺼번에 나오기 때문에 무엇을 먼저 봐야 하는지 막막해집니다.
용어를 외우는 것보다 중요한 건 ‘가격은 무엇을 기준으로 보는지, 권리는 누구에게 있는지, 계약금은 언제 내는지, 대출은 무엇을 기준으로 나오는지’를 구분하는 것입니다.
읽는 순서
- 가격과 면적 → 내가 보는 집의 기본 정보
- 등기와 권리 → 사도 되는 집인지 확인하는 정보
- 계약과 세금 → 실제로 돈이 나가는 순서
- 대출 → 내 소득과 담보로 가능한 자금 범위
가격을 볼 때 알아야 할 4가지
매물 앱에 보이는 가격과 실제 계약된 가격, 세금 기준 가격은 서로 다를 수 있습니다. 하나의 숫자만 보고 ‘싸다’ 또는 ‘비싸다’고 판단하지 않는 이유입니다.
매도인과 매수인이 실제로 약정한 집값입니다. 계약금·중도금·잔금의 기준이 됩니다.
실제로 체결되어 신고된 거래 가격입니다. 최근 거래 흐름을 볼 때 참고합니다.
매도인이 팔고 싶어 제시한 가격입니다. 실제로 계약되는 가격과 다를 수 있습니다.
행정·세금 등의 기준으로 활용되는 가격입니다. 시세나 매매가와 같은 뜻은 아닙니다.
실거래가는 과거에 계약된 가격이고 호가는 현재의 희망 가격입니다. 같은 단지라도 층, 향, 수리 상태, 입주 가능일에 따라 차이가 날 수 있으므로 최근 여러 건을 함께 보는 것이 좋습니다.
집의 크기와 토지 권리를 알려주는 3가지
아파트 면적을 볼 때는 숫자가 커 보인다고 실제 생활 공간이 큰 것은 아닙니다. 건물의 전용 부분과 공용 부분, 그리고 토지에 대한 권리를 나눠 볼 필요가 있습니다.
세대가 실제로 단독 사용하는 내부 면적입니다. 방·거실·주방·욕실 등이 여기에 해당합니다.
전용면적에 계단·복도 등 공용면적을 더한 면적입니다. 분양·매물 정보에 함께 표시됩니다.
아파트나 집합건물이 서 있는 토지에 대해 세대가 가지는 지분 권리입니다.
전용면적은 실제 생활 공간을 가늠할 때, 공급면적은 매물 정보의 면적 표현을 이해할 때 주로 봅니다. 집합건물은 건물만이 아니라 토지 권리도 함께 이전되는지 확인해야 합니다.
등기부등본에서 꼭 알아야 할 6가지
등기부등본의 정식 명칭은 등기사항증명서입니다. 이 문서에는 소유자와 권리관계가 기록되어 있어, 계약 직전과 잔금 직전에 다시 확인하는 것이 좋습니다.
부동산의 표시, 소유권, 담보권 등 권리관계를 확인하는 공식 문서입니다.
부동산을 법적으로 소유하고 처분할 수 있는 권리입니다. 계약 상대방과 등기상 소유자를 대조합니다.
대출을 위해 부동산에 설정하는 담보권입니다. 실제 빚과 설정 금액이 같다고 단정하면 안 됩니다.
근저당권으로 담보하는 최고 금액입니다. 실제 대출 잔액보다 크게 설정되는 경우가 있어 잔액 확인이 필요합니다.
내가 취득할 권리보다 먼저 설정된 권리입니다. 먼저 변제될 수 있어 위험을 판단할 때 중요합니다.
채권 분쟁이나 처분 제한과 관련해 등기될 수 있는 권리입니다. 발견되면 계약 진행 전 전문가 확인이 필요합니다.
근저당권이 있다는 사실만으로 계약을 포기해야 하는 것은 아니지만, 잔금으로 말소할 수 있는지와 말소 절차를 계약서에 어떻게 정할지는 확인해야 합니다. 등기부등본은 계약 당일 한 번 보고 끝내기보다, 잔금·소유권 이전 직전에도 다시 발급해 보는 편이 안전합니다.
계약과 잔금 흐름을 이해하는 4가지
집을 사는 돈은 한 번에 전부 내지 않는 경우가 많습니다. 계약서에 적힌 금액과 날짜를 기준으로 계약금·중도금·잔금이 진행됩니다.
계약 체결의 뜻으로 먼저 지급하는 금액입니다. 계약서의 해제·위약 관련 조항을 함께 읽어야 합니다.
계약금과 잔금 사이에 지급하는 돈입니다. 기존 주택 매도대금이나 대출 일정과 연결될 수 있습니다.
매매대금 중 마지막으로 지급하는 돈입니다. 통상 소유권 이전과 열쇠 인도, 대출 실행 일정이 맞물립니다.
표준 계약 내용 외에 당사자가 별도로 합의해 적는 조건입니다. 근저당 말소, 하자 보수, 인도 시점 등을 구체적으로 씁니다.
계약서의 특약은 ‘나중에 얘기하자’고 넘기기보다 서면으로 구체화하는 편이 좋습니다. 대출이 필요한 경우에는 대출 실행일과 잔금일을 맞출 수 있는지, 대출이 예상보다 적을 때의 자금계획도 계약 전에 점검하세요.
세금과 신고에서 나오는 2가지
매수 후에는 집값 외 비용도 생깁니다. 세금과 신고는 주택 수, 취득 시점, 주택 소재지와 거래 조건에 따라 달라질 수 있으니 계약 전 최신 기준을 확인해야 합니다.
주택을 취득할 때 내는 지방세입니다. 세율·감면 여부는 주택 수와 거래 조건 등에 따라 달라질 수 있습니다.
부동산 매매계약을 체결한 뒤 관련 내용을 신고하는 절차입니다. 통상 거래당사자 또는 중개업자가 진행합니다.
취득세, 중개보수, 등기비용, 이사비는 대출 한도와 별도로 준비해야 하는 경우가 많습니다. 매매계약만 보고 자기자금을 전부 계산하지 말고 부대비용을 따로 적어두세요.
마지막 20번째 용어: 주택담보대출
대출은 집값만으로 결정되지 않습니다. 담보가치와 소득 대비 상환 부담을 함께 보기 때문에, 같은 집을 사도 사람마다 예상 한도가 달라질 수 있습니다.
구매할 주택을 담보로 받는 대출입니다. 담보 기준인 LTV와 상환능력 기준인 DSR을 함께 확인합니다.
주택담보대출을 볼 때는 LTV와 DSR을 함께 이해하면 좋습니다. LTV는 담보가치 대비 대출 비율이고, DSR은 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환 부담을 보는 기준입니다. LTV 안에 들어와도 소득과 기존 대출 때문에 DSR에서 한도가 줄 수 있고, DSR 여력이 있어도 담보 인정가액에 따라 한도가 제한될 수 있습니다.
금융위원회는 스트레스 DSR을 운영하고 있습니다. 이는 금리 상승 가능성까지 고려해 대출 한도를 계산하는 방식으로, 실제 적용 기준은 대출 시점과 지역·상품에 따라 달라질 수 있습니다.
용어를 알면 계약 전 무엇을 확인할 수 있나요?
- 실거래가와 호가를 나눠 보고 매수 가격이 합리적인지 판단합니다.
- 전용면적과 공급면적을 구분해 실제 생활 공간을 가늠합니다.
- 등기사항증명서로 소유자, 근저당권, 선순위 권리를 확인합니다.
- 계약금·중도금·잔금의 날짜와 대출 실행일을 맞춥니다.
- 취득세·중개보수·등기비용까지 포함해 자기자금을 계산합니다.
- LTV와 DSR을 함께 확인해 감당 가능한 월 상환액을 정합니다.
첫 집 구매를 준비 중이라면 뱅크몰에서 내 소득·기존 대출·구매 예정 주택 조건에 맞는 주택담보대출을 비교해보세요. 용어를 이해한 뒤 조건을 비교하면 계약과 잔금 계획을 더 차분하게 세울 수 있습니다.
FAQ
Q. 실거래가와 호가 중 무엇을 더 믿어야 하나요?
둘 다 필요합니다. 실거래가는 과거 실제 계약 가격을, 호가는 현재 시장의 매도 희망 가격을 보여줍니다. 최근 실거래가 여러 건과 매물의 층·향·상태를 함께 비교하세요.
Q. 등기부등본에 근저당권이 있으면 집을 사면 안 되나요?
근저당권이 있다고 무조건 문제가 되는 것은 아닙니다. 다만 대출 잔액, 잔금으로 말소 가능한지, 말소 시점과 비용 부담을 계약서 특약으로 어떻게 정할지 확인해야 합니다.
Q. LTV가 높으면 대출을 많이 받을 수 있나요?
LTV는 담보 기준일 뿐입니다. 실제 대출 가능 금액은 소득과 기존 부채를 보는 DSR, 금융회사의 담보 인정가액, 상품 조건에 따라 달라질 수 있습니다.
Q. 거래신고는 매수인이 직접 해야 하나요?
거래당사자나 중개업자가 진행할 수 있습니다. 누가 어떤 기한 안에 처리하는지 계약 과정에서 확인하고, 신고 내용이 계약서와 일치하는지 살펴보세요.