다주택자 규제지역 주택담보대출 한도 및 제한 사항

“집값의 몇 퍼센트까지 받을 수 있나요?”라는 질문 전에 보유 주택 수, 담보 주택 주소와 돈을 쓸 목적을 정리하세요. 같은 담보라도 적용되는 제한이 다를 수 있습니다.

1. 주택 수와 자금 목적부터 정리하세요

주택 수는 본인 명의만 보고 계산하면 부족할 수 있습니다. 세대와 배우자, 분양권·입주권 등의 반영 여부를 해당 대출의 규정으로 확인해야 합니다.

세금에서 쓰는 주택 수 예외가 대출에도 그대로 적용되는 것은 아닙니다. 특히 2026년 만기연장 제한의 주택 수 예외는 그 제도에 한정됩니다.

2. 수도권·규제지역 추가 구입은 제한이 큽니다

금융위원회의 2025년 6월 가계부채 관리 강화 방안은 수도권·규제지역의 다주택자 추가 주택 구입에 LTV 0%를 적용하는 제한을 두었습니다. 기존 주택을 유지하며 추가로 사려는 경우 일반적인 LTV 계산을 먼저 해서는 안 됩니다.

기존 집을 처분하는 조건의 1주택자와 다주택자는 같은 상황이 아닙니다. 계약일·신청일·처분 약정 및 경과규정에 따라 적용 조건을 확인해야 합니다.

비규제지역이라고 어디서나 같은 한도가 나오는 것도 아닙니다. 수도권 여부, 담보평가와 DSR, 금융회사 취급 기준을 함께 적용합니다.

3. 생활안정·보증금 반환도 별도로 확인하세요

집을 새로 사지 않는다고 제한이 없는 것은 아닙니다. 수도권·규제지역 다주택자의 생활안정자금 목적 주담대에도 제한이 있으므로 자금용도와 예외 여부를 확인해야 합니다.

전세보증금 반환은 실제 임대차계약과 반환일, 기존 대출 및 적용 규정을 함께 봅니다. “세입자에게 돌려줄 돈이니 무조건 가능하다”고 전제하지 마세요.

사업자대출을 받아 개인 주택 구입 등에 쓰는 방식으로 제한을 피하려 해서는 안 됩니다. 허용된 용도와 다르게 사용하면 회수 등 불이익이 생길 수 있습니다.

4. 2026년에는 기존 대출 만기연장도 살펴야 합니다

2026년 4월 17일부터 다주택자의 수도권·규제지역 아파트 주담대는 만기연장이 원칙적으로 제한됩니다. 모든 주택과 모든 대출의 신규 한도를 한꺼번에 정한 규정으로 이해하지 마세요.

임차인이 있는 경우, 법령상 의무 등 불가피한 사유에는 예외가 있습니다. 임대차가 남아 있다는 이유만으로 언제든 연장되는 것은 아니며 계약 체결·갱신 시점과 증빙을 확인합니다.

금융위원회 문답은 임대차 종료일까지 예외를 인정하는 경우에도 통상적인 연장 주기에 따라 다시 심사할 수 있다고 설명합니다. 예외 인정이 신용·담보 심사까지 면제하지는 않습니다.

5. 최종 한도와 약정 의무를 함께 확인하세요

대출이 가능한 경우에도 적용 LTV, 소득·부채 기준, 상품 상한 중 더 낮은 제한이 결과에 영향을 줍니다. 주택 가격이 올랐다고 한도가 자동으로 늘어나는 것은 아닙니다.

주택 처분·전입·추가 구입 제한 등 약정 의무와 기한을 서면으로 받아두세요. 신청 당시의 예상액만 믿고 매매·반환 계획을 확정하기보다 자기자금까지 점검하는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문