DTI와 DSR의 차이점: 금융기관이 보는 차주의 상환 능력

집값에 비해 대출이 적은데도 한도가 부족하다는 말을 들을 수 있습니다. 담보가 충분한지와 소득으로 갚을 수 있는지는 다른 심사이기 때문입니다.

1. 두 지표 모두 소득 대비 상환부담을 봅니다

DTI는 총부채상환비율, DSR은 총부채원리금상환비율입니다. 이름은 비슷하지만 다른 대출의 원금을 계산에 넣는 범위가 다릅니다.

두 금액을 각각 연소득으로 나누고 100을 곱해 비율로 표시합니다. 실제 심사에는 대출 종류별 산정 방식과 포함·제외 규칙이 적용됩니다.

2. 같은 소득과 부채도 비율이 달라집니다

연소득 6천만원, 주담대 연간 원리금 1,800만원을 가정해보겠습니다. 신용대출은 연이자 100만원, 심사에 반영되는 연간 원금이 600만원이라고 놓습니다.

이 그래프는 승인 한도를 보여주는 것이 아닙니다. 동일한 부채를 어떤 방식으로 반영하는지 비교한 예시입니다.

3. 실제 납입액과 심사상 상환액은 다를 수 있습니다

만기에 한꺼번에 갚는 신용대출도 DSR 심사에서는 정해진 만기 기준으로 원금 상환부담을 계산할 수 있습니다. 이번 달 이자만 냈다고 원금이 계산에서 빠지는 것은 아닙니다.

스트레스 DSR 대상 대출은 금리 상승 가능성까지 반영해 심사합니다. 이때 쓰는 스트레스 금리는 실제 대출금리에 그대로 더해 청구하는 비용이 아닙니다.

스트레스 금리와 적용 대상은 시점·지역·금리 구조에 따라 달라질 수 있습니다. 오래된 계산기의 비율을 그대로 쓰지 말고 현재 상품 조건으로 다시 계산하세요.

4. DTI를 통과해도 다른 제한이 남습니다

적용되는 DTI·DSR 비율은 업권과 상품, 차주 조건 등에 따라 달라집니다. 일부 정책상품의 심사 방식을 일반 은행 대출과 동일하게 보면 오해하기 쉽습니다.

은행에서 DSR을 이유로 한도가 줄었다면 담보평가만 높여도 해결되지 않을 수 있습니다. 가장 낮은 한도를 만드는 기준을 먼저 물어보세요.

5. 부채를 갚기 전 한도와 현금을 함께 계산하세요

기존 대출을 일부 상환하면 새 대출의 상환 여력이 생길 수 있습니다. 다만 상환에 쓴 현금만큼 잔금에 쓸 자기자금은 줄어듭니다.

상환 전후 주담대 예상액, 기존 대출의 중도상환수수료, 남는 현금을 함께 비교하세요. 소득자료 보완이나 대출기간 변경도 실제 인정 조건으로 계산받는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문