신혼부부 5억원 아파트 구입｜디딤돌대출과 일반 주담대 비교

“집값이 5억 원이면 대출 3억 원 정도는 가능할까?” 같은 신혼부부라도 첫 주택인지, 합산소득이 얼마인지에 따라 선택지가 달라집니다. 금리만 보기 전에 잔금에 필요한 돈까지 함께 계산해야 합니다.

1. 신혼부부라도 생애최초 여부에 따라 디딤돌 상품을 구분해야 합니다

처음 집을 사는 신혼부부는 ‘신혼부부전용 구입자금’을 먼저 확인할 수 있습니다. 흔히 신혼부부 디딤돌이라고 부르지만, 일반 내집마련 디딤돌의 신혼가구 조건과 구분해야 합니다.

수도권 밖 비도시 읍·면은 전용 100㎡ 이하입니다. 순자산은 부동산·예금 등 자산에서 인정 부채를 뺀 금액이며, 세대주·신용·중복대출 등 추가 요건도 심사합니다. 현재 신규 계약 기준으로, 과거 계약의 경과규정과 토지임대부 특례는 제외했습니다.

과거 주택 보유 이력이 있어 생애최초에 해당하지 않더라도, 현재 무주택 등 요건을 충족한다면 일반 내집마련 디딤돌의 신혼가구 조건을 검토할 수 있습니다. 다만 전용 상품과 금리·우대 방식이 같지는 않습니다.

5억 원이라는 매매가격은 가격 요건 안에 들어가지만, 금융사가 평가한 집값과 전용면적도 확인해야 합니다. 일반 주담대는 디딤돌과 같은 합산소득 8,500만 원·순자산 상한을 공통으로 적용하지 않으며, 금융사별 상품 심사를 받습니다.

2. 합산소득 6,000만 원 사례에서는 디딤돌이 약 4,743만 원 더 나오는 계산입니다

디딤돌은 상품 한도·LTV·DTI를, 일반 은행 주담대는 LTV와 스트레스 DSR 등을 함께 봅니다. LTV는 인정 집값에서 빌릴 수 있는 비율, DTI·DSR은 소득으로 상환부담을 감당할 수 있는지 보는 기준입니다.

디딤돌 자격을 충족하고 담보 차감 및 DTI가 한도를 더 줄이지 않는다고 가정합니다. 수도권에서는 생애최초도 LTV 70%이므로 집값 기준은 3억 5,000만 원이지만, 전용 상품의 최대한도인 3억 2,000만 원에서 제한됩니다.

일반 은행 주담대는 약정금리 연 5% 변동형, DSR 40%를 가정합니다. 수도권 변동형에 스트레스 금리 3%p를 반영하면 연 8%로 한도를 심사합니다. 이 연 8%가 실제 납부금리는 아닙니다.

자기자금은 이미 낸 계약금을 포함한 총액입니다. 취득세·중개보수·등기 비용은 별도로 준비해야 합니다. 선순위 권리·임차보증금·방공제(소액임차보증금 차감)가 있으면 위 한도보다 낮아질 수 있습니다.

합산소득이 8,000만 원이면 일반 주담대가 더 나올 수도 있습니다

다른 조건은 같고 합산소득만 8,000만 원이면 은행 DSR 기준은 약 3억 6,342만 원으로 계산됩니다. 이때는 LTV 70%가 더 낮아 계산상 상한이 3억 5,000만 원입니다.

디딤돌 최대한도보다 3,000만 원 많고, 매매대금에 필요한 자기자금은 1억 5,000만 원입니다.

따라서 “디딤돌이 항상 한도가 더 많다”거나 “은행은 집값의 70%를 모두 빌려준다”고 판단하면 안 됩니다. 금리 유형·인정소득·배우자의 부채를 포함한 조건으로 각각 계산해야 합니다.

3. 같은 금액을 빌려야 금리와 월 상환액을 제대로 비교할 수 있습니다

대출금액과 상환기간을 맞춰 놓고 월 원리금을 비교하세요. 앞의 합산소득 6,000만 원 가구가 두 상품에서 모두 빌릴 수 있는 2억 7,000만 원으로 비교해 보겠습니다.

신혼부부전용 구입자금의 ‘4,000만 원 초과~7,000만 원 이하’ 구간은 수도권 30년 기본금리 연 3.50%입니다. 순수 고정금리를 선택할 때 0.3%p가 더해져, 우대를 적용하지 않은 사례 금리는 연 3.80%입니다.

이 사례에서는 디딤돌의 월 부담이 작습니다. 다만 은행의 실제 제안금리가 연 5%보다 낮으면 차이는 줄고, 디딤돌에 청약·전자계약 우대를 적용하면 초기 부담이 더 낮아질 수 있습니다.

청약통장 우대는 가입기간·납입회차에 따라 0.3~0.5%p, 전자계약 우대는 2026년 12월 31일까지 신규 접수분에 0.1%p입니다.

일반 가구의 합산 우대 상한은 0.5%p이며, 해당 우대는 최대 5년 등 적용기간도 확인해야 합니다. 순수 고정을 골라도 기간이 끝난 우대까지 계속 유지되는 것은 아닙니다.

대출을 최대로 받는다면 비교 결과도 달라집니다. 앞 조건에서 디딤돌 3억 2,000만 원의 월 납입액은 약 149만 1,000원, 은행 약 2억 7,257만 원은 약 146만 3,000원입니다.

은행 납입액이 조금 작아 보여도 빌린 금액 자체가 약 4,743만 원 적다는 점을 함께 봐야 합니다.

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   정책대출 자격 확인혼인기간·생애최초·소득·순자산과 집의 가격·면적을 확인합니다.
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   잔금 자기자금 비교두 상품의 예상 한도를 받아 부족한 현금과 부대비용을 계산합니다.
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   같은 금액으로 상환액 비교금리 방식·우대 종료일·중도상환수수료·실행일을 함께 확인합니다.

자주 묻는 질문