지방 1주택자의 수도권 아파트 추가 구입과 주담대 제한

1. 지방 집을 유지할지 처분할지가 먼저입니다

부산에 아파트 1채를 가진 사람이 경기 지역 아파트를 사는 상황을 생각해 보겠습니다. 이번 대출의 구입 대상이 수도권 주택이므로, 수도권의 추가 주택 구입 제한을 확인해야 합니다.

기존 지방 집을 그대로 보유하는 일반 1주택 세대는 새 수도권 아파트의 구입용 주담대에 LTV 0%가 적용됩니다. LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율로, 이 경우 소득이나 신용점수가 충분해도 해당 구입용 대출을 받을 수 없다는 뜻입니다.

새로 계약하는 일반 가계 주택구입용 주담대 기준입니다. 주택 수 산정 예외나 과거 계약에 대한 경과조치가 있으면 별도 확인이 필요합니다.

여기서 처분 조건은 ‘나중에 팔 생각이 있다’는 설명이 아니라 금융사와 체결하는 약정입니다. 일반 매매 잔금대출은 실행일부터 6개월 안에 기존 집의 명의 이전을 마치고 증빙해야 합니다.

본인 명의 지방 집 1채만 보고 판단하지 말고 배우자·세대원의 주택과 분양권·입주권도 함께 알려주세요. 심사상 이미 2주택 이상인 경우에는 위의 일반적인 처분 조건부 1주택자 기준으로 볼 수 없습니다.

2. 처분 조건을 충족해도 집값의 70%가 모두 나오지는 않습니다

기존 집을 처분하는 조건으로 대출을 검토할 수 있다면, 다음은 구입할 아파트의 LTV입니다. 수도권이라고 모두 규제지역은 아니므로 정확한 주소로 지정 여부를 확인해야 합니다.

일반적인 처분 조건부 1주택자는 수도권 규제지역에서 LTV 40%, 비규제지역에서 70%를 기준으로 봅니다. 기존 집을 팔았다고 생애최초의 혜택이 자동으로 생기는 것은 아닙니다.

매매가와 금융사 인정 담보가치가 모두 7억 원이라고 가정했습니다. DSR·DTI·담보 차감·상품 한도는 반영하기 전이며, 자기자금에는 이미 낸 계약금이 포함됩니다. 취득세·중개보수·등기비용은 별도입니다.

수도권·규제지역 구입용 주담대는 집값에 따른 총액 제한도 확인합니다. 7억 원 주택은 15억 원 이하 구간의 6억 원 상한에 해당하지만, 위 사례에서는 LTV 계산액이 더 낮습니다.

지방 집의 기존 대출도 소득 심사에 들어갑니다

DSR은 연소득 대비 전체 대출의 1년 원금·이자 상환액 비율입니다. 규제 대상 은행 가계대출에 40%를 적용하면 인정 연소득 1억 원의 연간 상환 범위는 4,000만 원입니다.

위 조건에서 수도권 비규제지역의 새 주담대 계산액은 기존 부채 반영 시 약 3억 1,799만 원입니다. 기존 부채를 상환하고 그 사실이 심사에 반영되면 약 4억 5,428만 원으로, 약 1억 3,628만 원 차이가 납니다.

“6개월 안에 집을 팔겠다”는 처분 약정만으로 기존 대출이 DSR에서 자동으로 빠지는 것은 아닙니다. 기존 대출의 상환 시점과 금융사가 인정하는 상환 조건을 확인해야 합니다. 위 계산은 기존 부채가 없는 상태로 인정된 경우와 비교한 것입니다.

규제지역의 같은 7억 원 아파트라면 위 두 DSR 계산액보다 LTV 한도 2억 8,000만 원이 더 낮습니다. 기존 부채를 갚아 소득 여력이 커져도 담보 기준을 넘을 수는 없습니다.

3. 지방 집의 매각대금과 수도권 잔금일을 맞춰야 합니다

기존 집 매각대금이 새 아파트 잔금일보다 늦게 들어오면, 처분 조건을 충족할 수 있어도 당장 잔금이 부족할 수 있습니다. 대출 승인 여부와 잔금일에 사용할 수 있는 현금은 따로 점검하세요.

일반적으로 수도권 구입용 주담대는 6개월 이내 전입 의무와 30년 이내 만기 제한도 확인해야 합니다. 새 아파트에 세입자가 있다면 퇴거일과 입주 가능일을 대출 실행일에 맞춰 확인하세요.

기존 주택 처분 약정을 지키지 못하면 대출금 회수와 향후 3년간 주택 관련 대출 제한으로 이어질 수 있습니다. 매도 계약만 체결한 상태와 명의 이전을 완료한 상태는 다르므로, 처분 기한을 넉넉하게 잡는 것이 좋습니다.

이미 지방 집을 담보로 생활안정자금 대출을 받았다면, 추가 주택 구입을 금지하는 약정이 있는지도 확인해야 합니다. 지방 담보라는 이유로 그 돈을 수도권 아파트 구입에 자유롭게 사용할 수 있다고 판단하면 안 됩니다.

자주 묻는 질문