[칼럼] 역대 최고치 코픽스, 주택담보대출 소비자가 준비할 것은?

[스타데일리뉴스] 11월 은행연합회에 공시 신규 코픽스가 전월 3.40%보다 0.58%포인트 상승한 3.98%로 공시되었다. 이는 신규 취급액 기준 코픽스 공시가 시작된 2010년 1월(3.88%) 이후 12년 9개월 만에 역대 최고치를 경신했다. 코픽스 금리는 국내 8곳의 은행이 자금을 조달하는 평균 금리로 은행이 해당 자금을 확보할 때 발생하는 이자를 말한다.

일반적으로 코픽스 금리는 은행이 최종적으로 수신에 이용된 금리에 대한 가중 평균을 공시하므로 기준금리나 금융채 등의 금리 인상과는 별개로 차후에 반영이 된다. 시장 금리가 코픽스 금리에 오롯이 반영되는 것은 통상적으로 6개월 정도가 소요된다고 볼 수 있다. 문제는 기준금리의 상승이 최근까지도 이어져 왔고, 채권 시장의 경직화로 채권 금리도 상승세에 있기 때문이다. 코픽스 금리는 지금이 최고점이 아니라 앞으로 더 올라갈 가능성이 높다.

시중은행에서 판매되는 주택담보대출, 전세자금대출, 신용대출 등은 대부분 코픽스 금리를 기반으로 판매가 되었다. 주택담보대출의 경우 일정 기간 고정된 이후 변동금리로 전환이 되는 혼합형 고정금리 상품이 다량 판매가 되었다. 이때 변경되는 상품의 금리의 기준금리가 코픽스다. 이번 금리 인상은 새롭게 대출받을 소비자 뿐 아니라 기존 대출 이용자에게도 큰 타격으로 다가올 수 있다.

기존 대출 이용자인 경우 마련해볼 방법은 두 가지가 있다. 기존 대출을 고정금리로 대출을 변경하는 방법인데 최근 주택금융공사에서는 만기까지 금리가 고정되는 안심전환대출을 접수받고 있다. 주택 시세 6억 이하, 부부합산 소득 1억 원 이하인 경우 조건이 충족된다. 최근 조건에 대한 장벽이 문제로 대두되어 내년부터 주택모기지론을 안심전환대출, 적격대출, 보금자리론을 통합하여 ‘특례보금자리론’으로 조건이 변경될 예정이다. 두 번째로 금리 상한형 특약을 거는 것이다. 기존 변동금리 대출에 특약을 추가하여 가입이 가능하다. 은행이 리스크를 떠안게 되는 만큼 가산금리가 붙어 금리가 소폭 상승하나 인상 속도가 과도하게 빠르다고 판단될 경우 가입하는 것이 이득일 수 있다.

과거에 받은 대출에 비해 과도하게 금리가 올랐다고 생각하는 소비자가 많아진 만큼 대환에는 큰 결심이 필요하다. 금리 인상이 멈춰 다시 내려갈 수 있다는 기대감, 고금리 시장이 장기화하지 않을 것이라는 예측, 아직 고정 기간 만료 전이라 낮은 금리를 이용할 수 있다는 이점 등으로 대환을 고려치 않는 소비자도 여전히 많다. 매도 계획이 잡혀 주거 계획이 길지 않은 소비자들은 굳이 대환할 필요성이 없으나 장기간 거주할 계획을 하는 소비자는 대환에 대해 고민을 해야한다. 기준금리의 상승이 멈추더라도 코픽스 금리처럼 반영이 덜되어 금리 상승세를 이어가고 있는 상품을 이용 중일 수도 있기 때문이다.

국내 가계부채는 GDP 대비 102% 수준으로 소득에 비해 부채가 과도하게 많으므로 금리 인상에 매우 취약할 수 있다. 심지어 변동금리 이용자가 78.5%에 달하고 있어 가계 소비 위축에 직격탄이 될 가능성도 높다. 부채를 상환하기 위해 주택 매도를 고려하는 가구도 늘어났다. 하지만 올해 3분기 전국 아파트 매매량은 5만 17건, 서울은 1,927건으로 분기 기준 역대 최저치를 보였다. 매도자는 많으나 매수자는 없는 상황이다. 당분간 매도가 불가하다면 고정금리로 대환하는 등의 부채관리가 꼭 필요한 시점이다.

▲ 뱅크몰 조경성 대표

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