1. 왜 요즘 전세보다 월세가 많아졌을까?
최근 서울과 수도권 빌라(연립·다세대 주택) 전월세 거래 중 월세 비중이 50%를 넘었습니다. 이는 전세 사기 피해가 늘고, 전세자금 대출이 까다로워진 영향이 큽니다. 정부의 대출 규제로 전세보증금을 구하기 어려워진 세입자들이 어쩔 수 없이 월세를 선택하는 일이 많아진 거죠.
게다가 집주인 입장에서는 월세 전환 시 수익률이 높습니다. 현재 수도권의 전세금 월세 전환율은 평균 5.6%로, 시중 예금금리(약 3.5%)보다 수익성이 좋기 때문입니다. 그래서 자연스럽게 ‘월세 과도화’가 가속화되고 있습니다.
2. 전세 사기 피해, 얼마나 심각할까?
2024년 기준, 전세 사기 피해 금액은 2조 5천억 원을 넘겼고, 피해자는 약 1만 6천 명에 달합니다. 특히 다세대주택, 빌라 등 비교적 감정가가 낮고 시세가 명확하지 않은 주택에서 피해가 집중되고 있습니다.
전세가율(전세금 ÷ 매매가)이 80%를 넘는 매물은 특히 위험합니다. 집값보다 전세금이 지나치게 높다면, 집값이 떨어질 경우 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 크기 때문입니다.
3. 전세 계약 전, 반드시 확인할 것들
✔ 등기부등본 확인
해당 주택의 소유자와 근저당, 가압류 여부를 확인할 수 있는 가장 기본적인 서류입니다.
- 발급 방법: 인터넷등기소(www.iros.go.kr)
- 체크 포인트: 집주인의 이름과 계약 상대방이 동일한가? 근저당은 얼마인가? 압류나 신탁은 없는가?
✔ 전세가율 확인
- 확인 방법: 국토부 실거래가 시스템, KB부동산 앱 등
- 주의 기준: 전세가율이 80% 이상이면 위험 매물로 분류할 수 있습니다.
✔ 계약 상대자 신원 확인
- 집주인과 직접 계약하는 경우, 신분증 + 등기부등본 이름 대조는 필수입니다.
- 대리인과 계약할 경우, 위임장과 신분증을 받고 위임 범위도 명확히 확인하세요.
4. 계약서 작성 시 놓치기 쉬운 부분
- 특약사항 추가하기:
예) “잔금일 전 새로운 권리 발생 시 계약 자동 무효”, “보증금 반환 미이행 시 손해배상” 등 - 임대인 명의 계좌 송금:
보증금은 반드시 집주인 명의 계좌로 보내야 안전합니다. - 확정일자 + 전입신고:
보증금 보호를 위한 최소한의 법적 조치입니다. 계약 후 즉시 동 주민센터에서 확정일자를 받으세요.
5. 전세보증보험 꼭 가입하세요
전세사기 피해를 예방할 수 있는 가장 실효성 있는 방법 중 하나는 전세보증보험입니다.
- 보장 내용: 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우, 보험사가 대신 지급
- 가입처: SGI서울보증, HUG(주택도시보증공사) 등
- 가입 조건: 집주인의 연체 이력, 채무 상태 등에 따라 가입이 불가할 수도 있으니 계약 전 반드시 확인하세요.
6. 공인중개사도 점검해야 합니다
안전한 계약은 믿을 수 있는 중개사 선택에서 시작됩니다.
- 공인중개사 자격증 확인:
한국공인중개사협회(www.kar.or.kr)에서 자격 보유 여부 확인 - 공제증서 발급 여부:
공제증서가 있는 중개사는 보증보험에 가입되어 있어 손해 발생 시 보상 가능 - 다수 중개업소에 등록된 매물인지 확인:
한 곳만 보유한 매물보다 여러 곳에 걸쳐 유통되는 매물이 상대적으로 안전합니다.
7. 정부의 대응과 우리가 해야 할 일
정부는 기업형 장기 임대주택 확대를 통해 안정적인 월세 공급을 시도하고 있지만, 이 정책은 단기적 전세사기 예방책과는 거리가 있습니다.
더 중요한 것은 개인이 사전에 철저히 확인하고 스스로 방어할 수 있는 지식과 수단을 갖추는 것입니다.
특히 2023년에 도입된 전세사기 특별법은 2025년 6월 만료 예정이며, 피해자 구제에 정부 예산이 투입되고 있음에도 과잉 대출을 유발한 금융기관의 책임은 없다는 점도 주목해야 합니다.
결론: 가장 확실한 전세사기 예방책은 ‘정보’
전세는 사회초년생에게 큰 부담이지만 동시에 독립의 시작입니다. 계약 전 한 걸음 더 확인하고, 꼼꼼히 체크리스트를 따르며, 공공기관의 정보를 적극 활용하세요.
‘전세사기 예방은 선택이 아니라 필수’라는 말, 꼭 기억하세요.
