1. 매매 전 사전 확인이 필요했던 1주택자 갈아타기 사례
대구 중구 대신동 태왕아너스스카이 아파트 매수를 검토 중인 직장인 사례입니다.
연 소득은 약 9,000만 원으로 안정적인 편이지만, 기존에 신용대출이 약 1억 1천만 원 보유되어 있었고, 이 중 3,000만 원은 상환 예정이었습니다.
이번 매매는 기존 주택을 당일 처분하거나, 늦어도 6개월 이내 처분 예정인 1주택자 갈아타기 구조였기 때문에, 계약을 먼저 진행하기보다는 “과연 이 조건에서 실제 대출 한도가 나오는지”를 먼저 확인하는 것이 핵심이었습니다.
특히 매매가 4억 9천만 원 대비 요청 대출금액이 3억 4,600만 원으로 비교적 큰 편이었기 때문에, DSR과 시세 인정 기준을 함께 점검해야 하는 상황이었습니다.
2. 이 사례에서 핵심이 된 DSR 계산과 시세 인정 기준
이 상담에서 가장 중요한 판단 포인트는 두 가지였습니다.
첫째, DSR 계산 구조입니다.
연 소득 9,000만 원 기준으로 보면 대출 자체가 불가능한 소득은 아니지만, 기존 신용대출이 남아 있는 상태에서는 주택담보대출 한도가 크게 줄어들 수 있습니다.
다만, 신용대출 3,000만 원 상환 후 잔액을 8,000만 원 수준으로 낮추는 전제라면 DSR 부담은 상당 부분 완화되고, 주담대 심사에서도 현실적인 한도 산출이 가능해집니다.
둘째, KB시세와 매매가 차이입니다.
해당 단지는 매매가와 KB시세 간 차이가 크지 않았고, 금융사에서는 매매가가 아닌 KB시세 기준으로 담보가치를 인정할 수 있는지 여부가 관건이었습니다.
최근 주택담보대출 심사에서는 단순 실거래가가 아닌, KB시세 신뢰도와 단지 거래 이력, 층·평형 등을 함께 반영해 시세 기준 한도를 산정하는 경우가 많아졌습니다.
이 사례 역시 그 가능성을 전제로 사전 검토가 진행됐습니다.
3. 왜 ‘계약 전 대출 가능 여부 확인’ 전략이 유리했을까
이 사례에서는 아직 매매계약을 체결하지 않은 상태였고, 대출 한도가 실제로 나오는 것이 확인될 경우에만 계약을 진행하기로 했습니다.
이런 접근이 유리한 이유는 명확합니다.
- 1주택자 처분 조건이 붙는 경우, 금융사 해석에 따라 결과가 달라질 수 있고
- 신용대출 상환 시점이 명확하지 않으면 DSR 계산이 보수적으로 적용되며
- 계약 후 대출이 막히면 자금 계획 전체가 흔들릴 수 있기 때문입니다.
그래서 이 상담에서는 연 5.05% 수준의 조건을 기준으로 한도 가능성부터 먼저 점검하고, 한도가 명확히 나오는 것이 확인되면 매매계약을 진행하는 방향으로 관리되고 있습니다.
4. 이 사례가 보여주는 구입자금대출의 현실적인 흐름
이 사례는 “조건이 나쁘지 않은데도 왜 바로 계약하지 않는지”를 잘 보여줍니다.
요즘 구입자금대출은 금리만 보는 것이 아니라,
- 기존 신용대출 구조
- 1주택 처분 조건 이행 가능성
- 시세 인정 기준
- DSR 계산 방식
이 네 가지가 맞물려 최종 결과가 결정됩니다.
그래서 비슷한 상황이라면 계약부터 서두르기보다는, 나와 동일한 구조에서 실제 한도가 나오는지를 먼저 확인해보는 것이 훨씬 안전한 선택이 될 수 있습니다.