신용카드 사용금액 DSR 계산이 핵심이 된 아파트 구입자금 상담
경기도 김포시 걸포동 한강메트로자이2단지 아파트 매매를 앞둔 사례입니다.
매매가는 5억 4천만 원, 필요한 대출금액은 약 3억 6,500만 원으로 문제는 채무자 본인이 무직 상태라는 점이었습니다.
다만 이 사례는 일반적인 무직자와는 구조가 달랐습니다.
본인 명의로 연간 2,500만 원 이상 신용카드를 꾸준히 사용했고, 신용점수는 나이스 기준 969점으로 매우 우수한 상태였습니다.
또한 1주택자이지만 당일 처분 조건을 전제로 매매를 진행하는 구조라 LTV 70% 적용이 가능했고, 관건은 “소득을 어떻게 인정받아 DSR을 충족시키느냐”였습니다.
카드사용 추정소득과 DSR, 금융권이 실제로 보는 기준
DSR 심사에서 가장 중요한 것은 소득의 형태보다 ‘지속성’과 ‘신뢰성’입니다.
일반적으로 금융권은 신용카드 사용금액을 소득으로 쉽게 인정하지 않습니다. 카드 사용은 소비이기 때문에, 원칙적으로는 상환능력과 직접 연결되지 않기 때문입니다.
하지만 일부 금융사는
- 일정 수준 이상의 카드 사용 이력
- 장기간 지속된 소비 패턴
- 우수한 신용점수 가 확인될 경우, 이를 추정소득 형태로 제한적으로 인정합니다.
이 사례에서는
- 남편 소득 약 2,400만 원 수준
- 아내는 무직이지만 카드 사용금액만으로 DSR 진행
- 부부 합산으로는 DSR이 부족 이라는 구조였기 때문에,
아내 단독 채무 + 카드사용 추정소득으로 심사를 전환하는 방식이 검토됐습니다.
현재 금융권 기준에서 연 2,400만 원 이상을 카드 사용 기반 인정소득으로 반영 가능한 곳은 매우 제한적이며, 이 조건을 충족할 수 있는 보험사 상품이 선택지로 검토됐습니다.
원금균등·고정금리 선택이 가능했던 이유
이 사례에서 대출 구조는 다음과 같이 설계됐습니다.
- 1주택 당일 처분 조건 적용으로 LTV 70% 가능
- 카드사용 추정소득 + 인정소득 합산으로 DSR 충족
- 원금균등 상환 방식 적용
- 30년 상환, 5년 고정금리 연 5.05% 수준
특히 원금균등 방식은 초기 상환 부담은 다소 높지만, DSR 계산상 유리하게 작용하는 경우가 있어 이번 사례처럼 소득 인정이 까다로운 구조에서는 중요한 선택 포인트가 됩니다.
이 때문에 단순히 “무직이라 어렵다”가 아니라, 소득 인정 방식과 상환 구조를 어떻게 조합하느냐에 따라 결과가 달라지는 사례였습니다.
신용카드 사용금액 기반 대출이 시사하는 점
이 사례는 무직자라도, 신용카드 사용 이력과 신용도가 충분하다면 아파트 구입자금 대출이 완전히 불가능한 것은 아니라는 점을 보여줍니다.
다만 이런 구조는
- 모든 금융사에서 가능한 방식이 아니고
- DSR 계산 방식, 인정소득 기준, 상환 구조를 정확히 이해해야만 접근할 수 있습니다.
계약 전 대출 가능 금액을 먼저 확인해야 했던 이유도 바로 여기에 있습니다.
비슷한 상황이라면, 본인의 카드 사용 이력과 신용 상태가 어디까지 소득으로 인정될 수 있는지부터 점검해보는 것이 출발점이 될 수 있습니다.