Q. 강남 고가주택 전세퇴거자금은 한도가 충분히 나올까요?

1. 집값보다 먼저 보증금 반환 목적의 규제를 확인하세요

전세퇴거자금대출은 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주기 위해 받는 주택담보대출입니다. 세입자가 전셋집에 들어갈 때 받는 전세자금대출과는 다르며, 생활안정자금 목적 주담대로 분류됩니다.

2025년 6·27 대책으로 수도권·규제지역의 생활안정자금 주담대에 최대 1억 원 제한이 도입됐습니다. 해당 지역 내 2주택 이상 보유자의 취급 제한도 확인해야 합니다. 강남의 비싼 집이라는 이유로 이 제한이 없어지지는 않습니다. 주택구입 목적 대출의 한도 기준을 그대로 가져와 보증금 반환대출의 한도로 계산해서도 안 됩니다.

2. 1억 원을 넘기려면 계약 시점과 추가약정을 함께 확인해야 합니다

하나은행은 1억 원 초과 임차보증금 반환대출용 추가약정서를 공개하고 있습니다. 해당 서식은 2025년 6월 27일 이전의 주택 소유권 취득을 소유권 이전등기 또는 매매계약 체결로 명시하고, 같은 기준 시점 이전의 임대차계약과 임차인의 전입도 확인합니다. 따라서 등기일 하나만으로 예외 여부를 단정하지 말고 매매계약서까지 제출해 판단받으세요.

갱신 계약이나 세입자를 승계한 매수라면 최초·갱신 임대차계약서와 매매계약서를 함께 준비해야 합니다. 계약 시점만 맞추면 자동 승인되는 것이 아니라, 보유자산으로 보증금을 자력 반환하기 어려운 사정과 반환 목적 사용, 후속 거주·임대 계획에 따른 약정도 심사합니다.

위 내용은 공개된 은행 서식의 구체적인 예시입니다. 신청 건의 경과규정과 주택 수, 적용 약정은 금융사에서 확인해야 하며, 약속한 용도·입주·보증 조건을 위반하면 대출을 조기에 상환해야 할 수 있습니다.

3. 예외 대상이어도 소득과 기존 대출이 한도를 제한할 수 있습니다

LTV는 금융사가 인정한 집값에 비해 얼마나 빌릴 수 있는지를 보는 기준이고, DSR은 연소득에 비해 모든 대출의 원금·이자를 얼마나 갚는지 보는 기준입니다. 집값이 높아 담보 여유가 있어도, 소득 대비 상환 부담이 크면 필요한 금액보다 적게 승인될 수 있습니다.

기존 주담대·신용대출과 선순위 권리도 확인합니다. 1억 원 초과 취급 예외에 해당한다는 안내를 DSR까지 면제된다는 뜻으로 받아들이면 안 됩니다. 보증금 반환과 세입자 퇴거, 기존 근저당 말소 등 실행 조건을 함께 반영한 실제 가능액을 요청하세요.

4. 보증금에서 자기자금과 승인액을 빼면 부족액이 보입니다

예를 들어 시세 30억 원인 집에서 보증금 10억 원을 돌려줘야 하고, 반환에 쓸 자기자금이 3억 원이라면 필요한 대출은 7억 원입니다. 집값 30억 원에 단순한 대출 비율을 곱한 금액으로 반환 계획을 세우면 위험합니다.

반대로 예외 대상이고 심사 승인액이 7억 원이라면 이 예시의 반환자금은 맞춰집니다. 승인액이 4억 원이라면 여전히 3억 원이 부족합니다. 새 세입자의 보증금을 자금계획에 넣는 경우에는 기존 세입자 반환일 전에 실제 입금되는지도 확인하세요. 향후 입금될 돈과 이미 확보한 돈을 구분해야 합니다.

5. 필요한 금액과 약정 이행 가능성을 함께 비교하세요

은행과 보험사 등은 소득 인정 방식·상품 조건·금리·실행 일정에서 차이가 있어 비교할 가치가 있습니다. 다만 금융사를 바꾸는 것만으로 공통 규제를 피할 수는 없습니다. “최대한 얼마까지”라는 조회액보다, 내 계약에 적용되는 규정과 조건을 확인한 심사액이 중요합니다.

세입자가 전세대출을 받았다면 보증금 반환채권에 은행의 권리가 설정돼 있을 수 있습니다. 이 경우 대출금을 누구에게 송금해야 하는지도 담당 금융사와 조율해야 합니다. 보증금 반환용 자금을 사업자금 대출로 신청하는 등 실제 용도와 다른 대출로 해결하려고 해서는 안 됩니다.

2026년 10월 1일 확인한 공개 자료를 바탕으로 작성했습니다. 금액은 설명용 가정이며, 실제 취급 여부·한도·약정은 신청 시 적용 규정과 금융사 심사에 따라 결정됩니다.