Q. 매수하려는 집에 기존 근저당이 있으면 잔금대출에 문제가 되나요?

근저당이 있다는 뜻부터 확인하세요

근저당권은 집을 담보로 빌린 돈을 회수하기 위해 금융회사가 등기해 둔 권리입니다.

등기부에 적힌 채권최고액은 실제 대출 잔액보다 크게 잡히는 경우가 많으므로, 숫자만 보고 남은 빚을 판단하면 안 됩니다.

부동산 권리의 우선순위는 등기 순서에 따라 정해지는 것이 원칙입니다.

잔금대출은 보통 새 근저당의 순위를 봅니다

많은 잔금대출은 새 금융회사가 담보권을 우선순위로 설정할 수 있는지를 중요하게 봅니다.

기존 근저당이 말소되지 않은 채 남으면 새 대출이 후순위가 될 수 있어, 한도가 줄거나 실행이 어려워질 수 있습니다.

그래서 대출 상담 때 등기부등본과 기존 대출의 상환·말소 계획을 함께 제출해 확인하는 것이 좋습니다.

잔금일에는 상환·말소와 대출 실행 순서를 맞춥니다

일반적으로 잔금일에는 매수인의 자금과 새 대출금으로 매도인의 기존 대출을 상환하고, 기존 근저당의 말소 서류를 받아 등기를 진행합니다.

그 뒤 소유권 이전과 새 잔금대출의 근저당 설정이 이어지도록 금융회사와 법무사가 일정을 맞춥니다.

잔금 지급 전에 기존 근저당의 상환·말소 방법이 서면으로 확인되지 않았다면, 새 대출 실행일과 계약 일정을 다시 점검하세요.

채권최고액과 실제 대출 잔액은 다를 수 있습니다

등기부의 채권최고액은 대출 원금에 이자·비용 등을 고려해 실제 대출액보다 높게 설정되는 일이 흔합니다.

예를 들어 채권최고액이 1억 원이라고 해서 매도인이 실제로 1억 원을 빌리고 있다는 뜻은 아닙니다.

매도인에게 금융회사 발급 대출잔액증명서나 상환예정금액 확인서를 요청해, 잔금일 기준 상환액을 확인하세요.

근저당 외 다른 선순위 권리도 함께 살펴보세요

등기부에는 근저당 외에도 압류·가압류·가처분 같은 권리가 남아 있을 수 있습니다.

또 전세나 보증금이 있는 집이라면 임차인의 권리관계도 새 대출의 담보가치와 잔금 일정에 영향을 줄 수 있습니다.

계약 직전뿐 아니라 잔금일에도 최신 등기부등본을 다시 확인하는 편이 안전합니다.

계약서 특약과 서류를 이렇게 준비하세요

• 최근 발급한 등기부등본과 잔금일 재확인본
• 기존 대출의 잔액·상환예정금액 확인서
• 기존 근저당의 말소 서류와 처리 주체·지급 계좌
• 매도인이 잔금일에 기존 근저당을 상환·말소한다는 계약서 특약
• 새 대출 금융회사, 중개사·법무사와 맞춘 잔금·등기 일정

특약 문구와 실제 지급 순서가 맞지 않으면 잔금일에 대출 실행이 지연될 수 있습니다.

계약 전에는 금융회사와 중개사·법무사에게 현재 권리관계와 말소 절차를 같은 기준으로 확인해 두세요.

뱅크몰 답변 정리