Q. 전세입자를 자력으로 퇴거시킨 뒤 선순위 대출을 새로 받을 수 있나요?

‘자력 퇴거’는 보증금을 자기자금으로 반환한 경우입니다

여기서 자력으로 퇴거시킨다는 말은 임대인이 자기자금으로 보증금을 모두 돌려주고, 임대차 종료에 따라 세입자가 합의하여 이사하는 경우를 뜻합니다.보증금을 돌려주지 않은 채 짐을 빼거나 출입을 막는 방식의 강제 퇴거를 의미하지 않습니다.

임대차가 끝나도 보증금 반환과 주택 인도는 서로 맞물려 진행되는 관계입니다.보증금 전액 반환, 열쇠 인도와 짐 반출, 주민등록 전출이 함께 확인돼야 금융회사도 임대차가 실질적으로 종료됐다고 판단하기 쉽습니다.

반환금은 계좌이체로 지급하고 이체확인증과 보증금 반환 확인서를 남겨 두는 편이 안전합니다.현금으로 지급했다면 반환 여부를 둘러싼 분쟁뿐 아니라 대출 심사에서 자금 흐름을 설명하기도 어려울 수 있습니다.

보증금 반환·주택 인도·전출을 모두 확인하세요

주택임대차보호법상 임차인은 주택을 인도받고 주민등록을 마치면 다음 날부터 제3자에게 대항할 수 있습니다.따라서 새 금융회사는 세입자의 실제 퇴거와 주민등록 상태를 함께 확인합니다.

한국주택금융공사도 임차보증금 반환용도 보금자리론에서 대출 실행일까지 임차인의 퇴거·전출과 등본 또는 전입세대확인서 제출을 요구합니다.일반 은행 대출도 필요한 서류와 확인 시점은 다를 수 있지만 비슷한 방식으로 임대차 현황을 점검할 수 있습니다.

전출신고가 접수됐더라도 행정정보에 바로 반영되지 않을 수 있습니다.대출 실행일 전에 최신 전입세대확인서를 발급해 금융회사에 인정 가능한 처리 상태인지 확인하세요.

새 대출의 1순위 여부는 등기부 권리 순서로 결정됩니다

새 금융회사의 근저당권이 1순위가 되려면 그보다 앞선 근저당권, 전세권, 압류와 가압류 같은 권리가 없어야 합니다.기존 대출을 모두 갚았더라도 근저당 말소등기가 완료되지 않았다면 등기부에는 권리가 남아 있습니다.

세입자가 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기를 마쳤다면 이사하고 전출하더라도 기존 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.보증금을 전액 반환한 뒤 세입자의 말소 절차가 완료됐는지 등기사항증명서에서 다시 확인해야 합니다.

전세권이 설정된 계약도 보증금 반환만으로 등기가 자동 말소되지 않습니다.새 금융회사가 선순위 설정을 요구한다면 전세권과 임차권등기, 기존 근저당의 말소를 대출 실행 전 또는 법무사 동시 처리로 맞춰야 할 수 있습니다.

먼저 반환한 뒤 받는 대출은 자금 용도가 달라질 수 있습니다

세입자 보증금을 자기자금으로 이미 모두 반환했다면 새 대출금이 보증금 반환에 직접 사용되는 것은 아닙니다.이 때문에 금융회사에 따라 임차보증금 반환대출이 아니라 생활안정자금, 일반 담보대출 또는 다른 용도로 분류할 수 있습니다.

자금 용도가 달라지면 적용 상품, 한도와 제출서류도 달라질 수 있습니다.“나중에 대출받아 자기자금을 채우려 한다”는 계획을 퇴거 전에 금융회사에 알리고, 선반환 후에도 해당 상품을 이용할 수 있는지 확인해야 합니다.

담보가 비어 있어도 원하는 금액이 모두 나오지는 않습니다.주택가격과 지역에 따른 LTV, 소득 대비 연간 원리금 부담을 보는 DSR, 기존 부채와 신용상태가 새 대출의 승인·한도·금리를 결정합니다.

대출을 새로 받을 때는 이 순서로 진행하세요

1. 퇴거 전에 금융회사에 자기자금으로 보증금을 먼저 반환할 계획과 이후 필요한 대출금액·용도를 설명합니다.
2. 등기사항증명서에서 기존 근저당, 전세권, 임차권등기, 압류·가압류 여부를 확인합니다.
3. 보증금은 계좌로 전액 반환하고 이체확인증과 임대차 종료·퇴거 확인서를 보관합니다.
4. 세입자의 짐 반출, 열쇠 인도와 주민등록 전출이 완료됐는지 확인합니다.
5. 최신 전입세대확인서와 등기사항증명서를 발급해 임차인과 앞선 등기 권리가 남지 않았는지 다시 확인합니다.
6. 말소할 권리가 있다면 금융회사·법무사와 말소 및 새 근저당 설정 순서를 맞춘 뒤 대출을 실행합니다.

보증금 반환일과 대출 실행일 사이에 자기자금 공백이 생길 수 있으므로 예상 한도만 믿고 반환 일정을 확정해서는 안 됩니다.정식 심사 결과와 실행 조건을 확인한 뒤 자금 일정을 잡는 것이 안전합니다.

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