Q. LTV(주택담보대출비율) 계산 시 기준이 되는 가격은 KB시세인가요, 공시가격인가요, 감정가인가요?

1. KB시세·공시가격·감정가는 서로 다른 가격입니다

대출을 계산할 때는 집의 종류와 신청 상품이 어떤 가격을 인정하는지부터 확인해야 합니다. 인터넷 매물의 호가나 주변에서 들은 가격이 그대로 대출 기준이 되지는 않습니다.

보금자리론은 대출승인일 현재의 시세정보 → 공시가격 → 요건에 맞는 분양가액 → 감정평가액 순서가 기본입니다. 공시가격도 평가 순서에 포함되므로, ‘대출은 언제나 KB시세만 본다’고 이해해서는 안 됩니다.

2. 같은 LTV 70%라도 평가액에 따라 계산금액이 달라집니다

LTV는 금융사가 인정한 집값에서 대출이 차지하는 비율입니다. 비율만 확인하면 부족하고, 어떤 집값에 그 비율을 적용하는지도 함께 봐야 합니다.

구입할 때는 매매가도 중요합니다. 보금자리론에서 시세정보를 적용하는 경우, 시세와 매매가 중 낮은 금액을 담보평가액으로 씁니다. 예를 들어 시세 5억 원인 집을 4억 5,000만 원에 샀다면, 이 경우 평가 기준은 4억 5,000만 원입니다.

여기서 계산이 끝나는 것은 아닙니다. 실제 가능액에는 기존 담보대출·임차보증금·방공제 같은 차감 항목, 소득으로 갚을 수 있는지 보는 DSR·DTI, 상품별 최대한도가 추가로 반영됩니다.

3. 평가액이 낮다면 감정평가 가능 여부까지 확인하세요

평가액이 예상보다 낮게 나왔다면, 평가 근거와 다른 평가방법을 적용할 수 있는지부터 확인하세요. 금융사별 담보가치 산정방식이 다를 수 있으므로, 한 곳의 결과가 모든 상품에서 같다고 볼 필요는 없습니다.

보금자리론은 시세가 없어 공시가격으로 평가했는데 한도가 부족하면 공사 부담으로 감정평가를 실시할 수 있는 규정이 있습니다. 시세가 있는데 신청인이 비용을 부담해 감정평가를 요청하는 경우에도 별도 조건이 있습니다.

보금자리론 구입용도는 매매가가 시세정보나 적용 분양가액보다 높을 때 감정평가를 신청할 수 있고, 감정결과도 시세정보나 분양가액보다 높아야 그 감정가를 적용할 수 있습니다.

시세정보나 분양가액이 6억 원을 초과하면 감정평가 신청이 제한되는 규정도 있습니다. 모든 은행에서 원하는 감정가로 바꿀 수 있는 제도는 아니므로, 평가 비용을 쓰기 전에 적용 요건을 확인하세요.

자주 묻는 질문