질문 내용은 “아파트 담보대출 한도(특히 LTV 70% 가능 여부)”와 “DSR 때문에 실제 실행금액이 줄어드는지”, 그리고 “대환과 신용부채 정리를 한 번에 묶을 수 있는지”로 정리됩니다. 최근 금융당국이 가계부채 관리를 계속 강조하면서, 담보가 있어도 DSR(총부채원리금상환비율)에서 막히는 사례가 늘어 ‘담보가치 기준 한도’와 ‘DSR 기준 한도’ 중 더 낮은 쪽이 최종 한도가 되는 구조를 먼저 이해하셔야 합니다.
1) LTV 70%만 보고 한도를 단정하기는 어렵습니다
아파트담보대출 한도는 보통 아래 3가지를 동시에 봅니다.
- 담보가치 기준(LTV): 시세(또는 감정가) 대비 가능한 비율
- 소득/부채 기준(DSR): 연소득 대비 전체 대출의 연간 원리금 상환액 한도
- 내부심사: 신용점수, 연체/다중채무 형태, 대출 구조(만기/거치), 상환방식 등
즉 “시세가 1억원대 중후반이니 70%면 1억원대 초반까지 가능”처럼 계산이 되더라도, 기존에 보유한 신용성 대출(카드, 정책서민대출, 인터넷은행 소액, 보험약관대출 등)의 ‘연간 원리금’이 이미 DSR을 사용하고 있으면 담보대출 한도가 그만큼 줄어들 수 있습니다.
2) 대환 목적(새마을금고 담보대출)은 가능성이 높지만, ‘추가자금’은 DSR이 관건입니다
새마을금고 담보대출 잔액이 4천만원대 후반 수준이라면, 동일 담보로 다른 금융권으로 갈아타는 “대환” 자체는 구조상 많이들 진행합니다. 다만 질문자님 목표처럼 “대환 + 추가로 더 받아서 신용부채까지 정리”는 다음 변수에 따라 갈립니다.
- 기존 신용부채들의 금리와 상환방식(원리금/만기일시/카드계열 등)
- 햇살론 등 정책서민대출의 잔여기간/상환구조(DSR 반영 방식에 영향)
- 새로 받는 담보대출의 만기(30년 등 장기 설정 가능 여부)와 상환방식(원리금균등/혼합 등)
- 신용점수 700대 중반이라도 “다중채무” 형태로 보이면 금리·한도에 보수적으로 반영될 수 있음
핵심은 “신용부채를 담보로 묶어 금리를 낮추고 월 상환액을 줄이는” 방향이 가능하더라도, 그 과정 자체가 DSR 심사를 통과해야 실행됩니다.
3) “보험사 5% 내외” 같은 금리 안내는 조건에 따라 달라집니다
최근 금리 환경에서는 금융사/상품별로 안내 범위가 넓게 나오는 편이고, 실제 확정금리는 아래 요소로 달라집니다.
- 고정금리/변동금리 선택: 초기금리와 향후 변동 리스크가 다름
- 담보인정비율과 대출구조: LTV가 높을수록, 또는 추가자금 성격이 강할수록 가산금리가 붙는 경우가 있음
- 상환방식/만기: 장기 원리금은 월 부담을 낮추지만 총이자 및 심사정책에 따라 금리가 달라질 수 있음
- 금융권 차이: 은행/보험/저축은행/상호금융은 심사 기준과 금리체계가 다름
따라서 “5% 내외 가능”은 참고 수준이고, 같은 담보라도 “대환만 할 때”와 “대환+추가자금까지 포함할 때” 금리가 달라질 수 있다는 점을 전제로 보시는 게 안전합니다.
4) 진행 순서는 ‘DSR 정리 → 대환 구조 설계 → 신용부채 정리 가능 범위 확정’이 실무적으로 유리합니다
질문자님 목적(대환 + 신용부채 정리)을 기준으로는 아래 순서로 점검하는 게 시행착오가 적습니다.
- 현재 모든 부채를 ‘월 상환액/남은기간/금리’ 기준으로 정리(카드, 햇살론, 인터넷은행, 보험약관대출 포함)
- 담보대출을 “대환만” 했을 때 DSR이 어떻게 변하는지 계산(금리 하락/만기 변경으로 월 원리금이 줄면 DSR 여력이 생김)
- 남는 DSR 여력 안에서 “추가자금(신용부채 상환용)”이 얼마나 가능한지 산출
- 추가자금이 부족하면, 신용부채는 우선순위를 정해 일부만 상환하거나(고금리부터), 대출 구조(만기/상환방식)를 조정
특히 카드성 부채는 금융사 평가에서 보수적으로 보는 경우가 있어, “어느 부채를 먼저 정리하느냐”가 심사 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
5) 지금 질문에서 추가로 확인되면 정확도가 크게 올라가는 항목들
현재 정보만으로 70% 가능/불가능을 단정하기는 어렵고, 아래가 확인되면 한도 추정이 훨씬 정교해집니다.
- 새마을금고 담보대출의 정확한 상품 형태(고정/변동, 만기, 상환방식)
- 햇살론/카드/인터넷은행/보험약관대출 각각의 월 상환액과 잔여기간(범위로라도)
- 최근 1년 소득 형태(근로소득 원천징수/건보료 납부 기준 등 심사에 쓰이는 소득 인정 방식)
- 아파트의 실제 적용 시세(KB/부동산 시세, 감정가 적용 여부)와 선순위 설정 여부
정리하면, 질문자님 케이스는 “담보가 있으니 LTV로는 여유가 있어 보일 수 있지만, 실제 실행 가능 금액은 DSR과 기존 신용부채 구조가 결정”하는 전형적인 유형에 가깝습니다. 대환 자체와 추가자금 가능 범위를 한 번에 보기보다는, 현재 부채의 월 원리금과 잔여기간을 기준으로 조건별로 점검해보는 과정이 필요합니다.
