KB시세가 없는 단지(소형 단지, 거래량 적은 단지)라도 아파트담보대출 자체가 불가능한 것은 아닙니다. 다만 “시세 기반 자동한도”가 아니라 “감정평가(또는 내부평가) 기반”으로 넘어가면서, 금융사별 인정가와 LTV 적용 방식이 달라져 같은 담보인데도 한도 차이가 크게 납니다.
질문에 적어주신 것처럼 3억 후반~4억 초반으로 감정가가 갈리는 구간에서는, LTV 75%/85% 중 어디를 적용받느냐보다도 “기존 선순위 대출을 얼마로 인정하느냐”가 실제 추가 가능금액을 더 좌우합니다.
가장 먼저 짚어야 할 핵심은 카드 연체 10일입니다. 최근 금융권에서는 연체정보 반영과 내부 리스크 관리가 보수적으로 운영되는 흐름이 이어지고, 특히 2금융권도 연체가 ‘진행 중’인 상태에서는 승인 가능성이 급격히 떨어지거나 금리가 불리해질 수 있습니다.
언론에서도 가계부채 관리 기조가 지속되는 가운데, 금융사들이 연체·다중채무·DSR 부담을 동시에 보는 기조가 이어진다는 점이 반복적으로 언급됩니다. 담보가 있다고 해도 “상환 태도(연체 여부)”는 심사에서 예외가 되기 어렵습니다.
따라서 진행 순서는 연체를 먼저 정리하고, 그 다음에 신용정보 반영 상태를 확인한 뒤 담보대출을 비교하는 쪽이 현실적입니다.
KB시세가 없는 아파트에서 금융사가 보는 포인트는 다음과 같습니다.
- 감정가 산정 방식: 최근 실거래가, 인근 유사단지 거래, 면적·층·향 등을 반영해 감정가가 달라질 수 있습니다.
- 단지 규모와 거래량: 세대수가 적고 거래가 적으면 보수적으로 산정되거나 LTV가 낮아지는 금융사가 있습니다.
- 선순위 대출 존재: 기존 은행 주담대가 있으면 추가대출은 후순위가 될 가능성이 높고, 후순위는 금리와 한도 조건이 더 까다롭습니다.
- ‘내부 인정가’ 적용: 감정가는 4억 수준이어도, 내부 인정가를 더 낮게 잡아 LTV를 계산하는 경우가 있습니다.
추가대출 가능액을 계산할 때는 단순히 “감정가 x LTV”로 끝나지 않습니다. 실제로는 아래 구조로 봅니다.
- 담보가치(감정가 또는 내부인정가) x 적용 LTV = 총 담보대출 가능 한도
- 총 한도에서 기존 선순위 주담대 잔액(또는 인정잔액)을 차감
- 남는 금액이 후순위/추가 가능 구간
여기서 기존 주담대가 1억 후반~2억 초반 구간이라면, 감정가가 3억 후반~4억 초반일 때 3천만~6천만 원이 “이론상” 나오는 구간이 생길 수는 있습니다. 하지만 연체 진행, 다중채무, 사업자 대출 보유 여부에 따라 한도가 줄거나 금리 조건이 크게 변동될 수 있습니다.
금리 7%대 후반 제안을 고민하신 부분은, 최근 기준금리 변동과는 별개로 2금융권 담보대출 금리는 개인별 리스크(연체, 다중채무, 소득/매출 확인 강도, 담보의 환금성)에 따라 스프레드가 크게 붙을 수 있습니다.
특히 후순위는 선순위 대비 금리가 높게 형성되는 게 일반적이어서, “높아 보인다”는 감각이 정상적인 반응입니다. 이때는 단순 금리만 보지 말고 아래 항목을 같이 확인해야 합니다.
- 고정금리/변동금리 여부와 변동 기준(코픽스/금융채/내부기준 등)
- 중도상환수수료 기간과 비율(초기 상환 계획이 있으면 특히 중요)
- 설정비, 감정비, 부대비용 포함한 실질 비용
- 만기 구조(1년/3년/5년)와 만기 시 연장 조건
정리하면, 지금 상태에서의 우선순위는 다음이 안전합니다.
- 진행 중인 카드 연체를 먼저 해소하고, 연체 해소 후 신용정보 반영 상태를 확인
- 기존 은행 주담대의 ‘상환방식/만기/금리/중도상환수수료’부터 점검해 갈아타기가 실익이 있는지 계산
- KB시세가 없는 단지는 감정가와 내부인정가가 갈릴 수 있으니, 1곳의 제안만으로 결론 내리지 말고 “감정가 산정 근거 + LTV 적용 방식 + 기존대출 차감 방식”을 비교
- 후순위로 3천만~6천만 원을 목표로 할 경우, 금리뿐 아니라 만기와 수수료까지 포함해 총비용을 비교
현재 조건은 “담보가치 대비 기존대출 규모”만 보면 여지가 있어 보일 수 있지만, ‘연체 진행 중’이라는 변수 하나로 승인 가능성과 조건이 급격히 달라질 수 있습니다.
연체 정리 후에 담보가치(감정/인정가)와 기존 대출 구조를 한 번 정리해 보고, 그 다음에 금융사별 조건을 비교해보는 과정이 필요합니다.
