아파트 담보로 “사업자금 용도의 추가대출”을 검토할 때는, 단순히 담보가치만 보는 것이 아니라 기존 주담대 구조, 임차보증금(선순위/실거주 여부), 그리고 무엇보다 DSR 적용 범위에 따라 가능 여부와 한도가 크게 갈립니다.
특히 최근에는 가계대출 관리 기조가 강화되면서(은행권의 주담대·전세대출 취급 관리, DSR 중심 심사 강화 흐름) 동일 담보의 추가대출이라도 용도와 취급 채널에 따라 결과가 달라질 수 있어 단계별로 정리해 보는 게 필요합니다.
먼저 “추가대출 한도”는 보통 다음 3가지 중 가장 낮은 값으로 결정됩니다.
- 담보가치 기준: 시세(또는 감정가) x LTV 한도에서 기존 대출과 선순위 권리(임차보증금 등)를 차감해 산정
- 소득 기준: DSR(총부채원리금상환비율)로 연간 원리금 상환 가능액을 계산해 한도를 제한
- 금융사 내부 기준: 같은 담보로 이미 대출이 있을 때의 우선순위 설정, 생활안정/사업자금 인정 범위, 취급 가능 상품 유무 등
질문 주신 조건에서 핵심 변수는 임차보증금과 DSR입니다.
1) 세입자 보증금이 있는 경우 왜 한도에 영향이 큰가
임차보증금은 법적으로 일정 부분 선순위로 보호될 수 있어, 금융사 입장에서는 담보 회수 가능액을 보수적으로 계산합니다. 실무적으로는 다음처럼 작동합니다.
- 시세(또는 감정가)에서 일정 LTV까지 가능하더라도
- 임차보증금(특히 대항력·우선변제 가능성이 있는 경우)을 “선순위 채권”처럼 보고
- 추가대출 가능액이 줄어들 수 있습니다
다만 “세입자 동의 가능”은 절차상 도움이 되긴 하지만, 동의가 곧바로 임차보증금이 사라지는 것은 아니라서 한도에 미치는 영향이 완전히 없어지지는 않습니다. 결국 임대차 계약 형태(확정일자, 전입 여부, 보증금 규모)에 따라 금융사 계산이 달라집니다.
2) 한도 계산에서 공시가격 vs 시세(감정가)
주담대·담보대출은 보통 공시가격이 아니라 시세(또는 감정평가액) 기준으로 담보가치를 잡는 경우가 많습니다. 다만
- 단지/평형/거래량이 적거나
- 금융사 내부 시세 산정이 보수적으로 잡히는 경우
- 감정평가로 넘어가면서 기대보다 낮게 나오는 경우
가 있어 “시세 범위”를 전제로 한도도 범위로만 예상하는 것이 안전합니다.
3) DSR 관점: 공무원 소득이 핵심, 임대업 소득은 ‘초기’에는 제한적일 수 있음
말씀하신 것처럼 임대업(특히 법인) 매출이 이제 시작 단계라면, 금융사에서 소득으로 전액 인정하지 않거나 아예 제외하고 심사하는 경우가 있습니다. 그래서 현 시점에서는 공무원 근로소득이 DSR 산정의 중심이 될 가능성이 큽니다.
- 기존 주담대 원리금(또는 이자) 부담이 이미 있는 상태에서
- 추가대출이 “가계대출”로 분류되면 DSR 40% 규제가 적용되는 구간이 많아
추가 한도가 작게 나오거나 거절될 수 있습니다.
반대로 “사업자금”으로 취급되는 담보대출이라고 하더라도, 최근에는 용도 확인과 상환능력 검증을 강화하는 방향이라 서류상 사업자금임을 갖추는 것만으로 충분하지 않은 경우도 있습니다.
4) 금리 5~7%대 가능성
요즘 금리는 상품 구조(고정/변동), 금융권(은행/비은행), 그리고 DSR·담보여력에 따라 편차가 큽니다. 일반적으로는
- 은행권은 금리가 상대적으로 낮지만 규제·심사가 더 빡빡한 편이고
- 비은행권은 심사 유연성이 있는 대신 금리가 높아질 수 있습니다
또한 “기존 주담대가 이미 있는 상태에서 추가”는 금리 우대가 제한될 수 있어, 5~7%대는 가능성이 아예 없다고 단정할 수는 없지만, 실제 적용 금리는 DSR 여유와 담보여력에 따라 달라질 수 있습니다.
5) 지금 조건에서 먼저 점검할 체크리스트
추가대출 가능성을 현실적으로 판단하려면 아래 항목을 먼저 정리해야 합니다.
- 현재 주담대의 정확한 잔액 범위와 상환방식(원리금균등/원금균등/만기일시)
- 임대차 계약 상태(보증금 범위, 전입/확정일자 여부, 계약 기간)
- 아파트 시세의 현실적인 범위(최근 실거래가 범위, 금융사 시세 반영 가능성)
- 본인 소득증빙(근로소득 기준으로 DSR 여유가 얼마나 남는지)
- 추가대출 용도(사업자금으로 인정 가능한 지출 계획/증빙 준비 여부)
- 기존 대출을 “갈아타기(대환)”로 구조를 조정했을 때 DSR이 개선되는지 여부
정리하면, 임대업 소득이 아직 안정적으로 인정되기 어려운 초기 국면에서는 공무원 소득 기준 DSR이 사실상 승부처가 되고, 임차보증금이 있는 전세/월세 세팅은 담보여력을 추가로 깎는 요인이 될 수 있습니다.
그래서 “추가대출이 된다/안 된다”를 단정하기보다, 현재 원리금 구조와 임대차 선순위 여부를 기준으로 한도와 금리 범위를 조건별로 점검해볼 필요가 있습니다.
