전세보증금 마련 목적이라도 “주택담보대출”로 진행하면 기본적으로는 담보가치(LTV)와 소득 대비 원리금 상환능력(DSR), 그리고 다주택 여부에 따른 규제 적용이 함께 걸립니다.
최근에도 금융당국이 가계부채 관리 기조를 유지하면서 DSR 중심 심사를 강하게 가져가고 있고, 특히 다주택자 관련 규제는 지역·시점에 따라 해석이 갈릴 수 있어 실행 시점 기준으로 다시 점검하는 것이 중요합니다.
먼저 “최대 1억원” 안내를 받는 경우는 보통 담보가치보다 DSR에서 한도가 막힐 때 많이 나옵니다.
담보 시세가 높아도 DSR은 소득으로 상환 가능한 연간 원리금 한도를 계산하기 때문에, 소득 인정이 보수적으로 잡히면 한도가 작게 산출될 수 있습니다. 프리랜서의 경우 은행이 소득을 보는 방식이 직장인보다 까다로운 편이라, 소득 서류 구성에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다.
핵심 체크 포인트를 정리하면 아래와 같습니다.
- 규제지역 여부와 보유주택 수: 송파구는 규제 적용 이력이 많았던 지역이라, “현재 시점의 규제지역/비규제지역”에 따라 LTV와 다주택자 취급이 달라질 수 있습니다. 또한 증여 전에는 다주택으로 분류될 수 있어 금융사 내부 기준이 보수적으로 적용되는 경우가 있습니다.
- 증여 이후 대출 가능 여부: 자녀에게 주택을 증여해 보유주택 수가 줄어들면 ‘다주택자’ 관련 제한이 완화되는 방향으로 작동할 여지는 있습니다. 다만 증여는 등기 완료 시점, 취득·보유 관련 세금 이슈, 그리고 금융사에서 보는 “최근 소유권 변동 이력”까지 함께 보므로 단순히 “증여하면 무조건 한도 증가”로 보기는 어렵습니다.
- DSR과 소득 인정(프리랜서): 프리랜서는 소득금액증명, 종합소득 신고 내역, 건강보험료 납부 내역 등으로 소득을 확인하는데, 은행별로 인정 범위가 다릅니다. 카드 사용액은 소득의 직접 증빙이 아니어서 한도 산정에 크게 도움이 되지 않는 경우가 많습니다.
- 배우자 소득/부채 반영: 대출을 “본인 단독”으로 받는지, “부부 합산”으로 보는지에 따라 심사가 달라집니다. 배우자 소득을 합산하면 DSR에 도움이 될 수 있지만, 동시에 배우자의 마이너스통장 한도(실사용액이 적어도 한도 전체 또는 일부를 부채로 보는 경우가 있음)가 DSR을 깎을 수 있습니다. 금융사마다 마통 산정 방식이 달라서 사전에 확인이 필요합니다.
- 전세금 목적 자금용도: 주담대는 생활안정자금 성격으로 취급될 수 있는데, 시기별로 한도·증빙 요구가 달라질 수 있습니다. 전세보증금 지급 증빙(임대차계약서, 계약금·중도금 이체내역 등)을 요구하는 경우가 많아 실행 일정과 서류 준비를 맞춰야 합니다.
- 2년 사용 계획과 상품 구조: 2년만 쓰고 정리하려면 중도상환수수료, 고정/변동금리 구조, 거치 가능 여부가 실제 비용에 영향을 줍니다. 특히 최근에는 금리 변동성이 있어 변동금리 선택 시 리스크를 함께 고려해야 합니다.
“사업자대출이면 더 나온다”는 설명은, 사업자 등록이 있는 경우 사업자 소득 산정 방식이나 상품군이 달라져 한도가 커질 여지가 있다는 취지로 이해하시면 됩니다. 다만 사업자대출은 자금용도, 금리, 서류 요건이 다르고 실제로는 개인의 소득·신용·담보 조건에 따라 한도가 갈리기 때문에, 단순히 상품명을 바꿔서 해결되는 구조는 아닌 경우가 많습니다.
3~4월 실행을 고려하신다면 지금 단계에서 할 일은 “가능 금액을 단정”하기보다, 실행 시점에 맞춰 변수가 되는 항목들을 정리해두는 것입니다.
- 증여를 먼저 진행할지(등기 완료 시점 포함)와 그에 따른 보유주택 수 정리
- 본인 소득 증빙 세트(프리랜서 소득금액 자료) 준비 가능 여부
- 대출을 본인 단독으로 할지, 부부 합산으로 할지에 따른 DSR 비교
- 배우자 마이너스통장 부채 산정 방식(한도 기준인지, 사용액 기준인지) 확인
결론적으로 “1억 한도”는 담보가치 부족보다는 DSR·소득 인정에서 막히는 신호인 경우가 많고, 증여 여부와 부부 합산 구조에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 실행 시점이 가까워지면 규제지역 적용과 은행별 DSR 산정 방식이 어떻게 들어가는지 조건별로 다시 점검해볼 필요가 있습니다.
