Q. 곧 세입자 만기인데, 집 안 팔리면 전세퇴거대출 받아야 하나요?

1. 집이 팔리는 날과 보증금을 돌려줄 날은 다릅니다

매수자를 구하지 못했더라도 종료된 임대차의 보증금 반환 의무가 없어지지는 않습니다. 원칙적으로 보증금 반환과 세입자의 집 인도는 동시에 이행하는 관계이므로, 먼저 퇴거해야 돈을 마련해주겠다는 방식으로 일방적으로 정할 수 없습니다.

다만 계약서의 만기일만 보고 결론을 내리기보다는 갱신 여부와 계약 종료 통지 내용을 먼저 확인하세요. 세입자와 반환일을 늦추기로 합의한다면 새 반환일·금액·그때까지의 거주 조건 등을 서면으로 정리해야 하며, 세입자가 동의할 것이라고 전제해 자금 계획을 세우면 안 됩니다.

2. 아직 계약하지 않은 매매대금은 확보한 돈에서 빼세요

매물을 내놓은 가격은 보증금 반환일에 사용할 수 있는 돈이 아닙니다. 매매계약을 했다면 실제 잔금일을 확인하고, 기존 대출 상환액과 매도 비용을 제외한 돈이 얼마나 남는지도 계산해야 합니다.

이 예시의 필요 자금은 2억 원 − 1억3,000만 원 = 7,000만 원입니다. 대출 부대비용은 별도로 준비한 가정이며, 7,000만 원이 실제 승인된다는 뜻은 아닙니다. 한도가 5,000만 원만 나오면 나머지 2,000만 원의 마련 방법까지 정해야 반환 계획이 완성됩니다.

3. 보증금 전액이 아니라 내 조건에서 가능한 한도를 확인하세요

금융사는 담보로 인정하는 집값과 기존 근저당, 소득 대비 대출 상환 부담 등을 확인합니다. LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율, DSR은 연소득 대비 연간 대출 원금·이자 상환액의 비율입니다. 적용 대상이면 스트레스 DSR 심사도 받으므로 “곧 팔아서 갚겠다”는 계획만으로 상환능력 심사를 대신할 수는 없습니다.

수도권·규제지역에서는 생활안정자금 목적 주담대의 1억 원 한도와 보증금 반환 목적의 예외 적용 여부를 특히 확인해야 합니다. 국제저축은행의 2025년 8월 추가약정 안내는 2025년 6월 27일까지 체결된 기존 임대차와 그 이전 소유권 취득, 관련 규정의 추가 요건 등을 충족할 때 1억 원을 초과해 취급할 수 있다고 설명합니다.

따라서 취득일이나 계약일 한 가지만으로 예외가 된다고 판단하면 안 됩니다. 주택 소재지·보유 수·취득일·최초 및 갱신 임대차계약서와 필요한 반환액을 함께 제출해, 신청 시점의 규정과 해당 금융사의 약정 조건을 확인하세요. 다른 금융사와 비교하더라도 공통으로 적용되는 규제는 그대로 적용됩니다.

4. 곧 팔 계획이라면 금리와 중도상환 비용을 함께 보세요

집을 팔아 대출을 빨리 갚을 예정이라면 연 금리뿐 아니라 실제로 빌리는 기간의 이자와 중도상환수수료가 중요합니다. 매도가 3개월 안에 끝나는 경우와 6개월 이상 걸리는 경우를 나눠 자금 부담을 계산해보세요.

월 상환액에 원금이 포함되는 상품이라면 위 이자 외에 원금 상환을 위한 현금도 필요합니다. 상담할 때는 “매도 후 3개월 또는 6개월에 전액 상환하면 수수료가 각각 얼마인가요?”라고 물어보세요. 수수료 면제 여부와 적용 기간은 상품별로 다르므로 약정 내용으로 확인해야 합니다.

5. 만기가 가까우면 매도와 대출 확인을 함께 진행하세요

집이 팔리는지 더 지켜본 뒤 대출을 알아보면 서류 심사나 등기 절차가 늦어질 수 있습니다. 예를 들어 카카오뱅크는 생활안정자금 대출을 실행일 15일 이전까지 신청하도록 안내합니다. 이는 해당 상품의 신청 기준이며 모든 금융사의 공통 처리기간이나 실행 보장은 아닙니다.

대출 실행이 반환일에 맞지 않거나 승인액이 부족하다면 그 사실을 확인한 즉시 세입자와 해결 일정을 협의해야 합니다. 반환 시점에 다툼이 생겼다면 임대차분쟁조정위원회 등에서 계약 내용에 맞는 상담을 받을 수 있습니다.