2025년, 기준금리가 하락세를 보이면서도 고정금리 주택담보대출에 대한 관심이 높아지고 있다. 일반적으로 금리 인하 국면에서는 변동금리가 더 유리하다는 인식이 강했지만, 최근 시장 흐름은 이 통념을 뒤집고 있다.
금리 하락기에도 불구하고 오히려 고정금리 상품이 더 낮은 수준에서 형성되며 역전현상이 벌어진 것.
금리는 떨어졌는데, 고정금리가 더 저렴한 이유
금융권의 자금조달 비용을 나타내는 코픽스(COFIX)는 6개월 연속 하락하며 3월 기준 2.84%를 기록했다. 이는 지난 2022년 이후 처음으로 2%대에 재진입한 수치로, 시중은행의 변동형 주담대 금리에 직접적인 영향을 미친다.
하지만 금융당국이 은행권에 ‘순수 고정금리’ 상품 확대를 행정지도하면서, 은행들은 변동금리에 적용되는 가산금리를 높이는 방식으로 대응하고 있다. 결과적으로 금리는 인하되고 있지만, 시장에선 변동금리보다 고정금리가 더 저렴한 역전 현상이 나타난 것이다.
현재 주요 금융권의 주담대 고정금리는 3.4~4.8% 수준으로, 변동금리 하단보다 0.5%p 이상 낮은 경우도 많다. 이는 단기적으로 금리 혜택을 누리기 위해서라도 고정금리를 먼저 고려해야 할 이유가 된다.
7월 DSR 3단계 시행, 고정금리 유리한 또 하나의 이유
오는 7월부터는 DSR(총부채원리금상환비율) 3단계가 본격 시행될 예정이다. 이 제도의 핵심은 ‘스트레스 DSR’ 적용이다. 변동금리 이용자의 경우 향후 금리 상승 가능성을 반영해 대출금리에 추가 금리(스트레스 금리)를 더해 대출 한도를 산정하게 된다.
단계가 높아질수록 가산 금리는 더 커진다. 변동금리는 1.5%포인트의 스트레스 금리를 반영하고, 고정금리(특히 주기형 고정금리)는 그보다 낮은 0.23%포인트만 반영된다. 같은 조건에서도 고정금리를 선택하면 더 많은 금액을 대출받을 수 있는 구조다.
금융기관에 따라 주기형 고정금리 상품을 새롭게 출시하거나 혼합형 상품 대신 순수 고정금리를 확대하는 것도 이러한 제도 변화에 맞춘 전략이다.
변동금리보다 유리한 고정금리, 지금이 기회일까?
고정금리를 선택하는 대출자 비율은 꾸준히 증가하는 추세다. 금융권 전체 가계대출 중 고정금리 비중은 60%를 넘어섰으며, 이는 ‘금리 인하를 기다리는 것’보다는 ‘현재 조건에서 안정적인 이자율을 확보하겠다’는 심리 변화로 읽힌다.
고정금리를 택한 후에도 시장금리가 더 크게 하락한다면 대환대출을 통해 갈아타는 것도 가능하다. 최근에는 중도상환수수료율도 절반 이상 낮아진 상품이 다수 출시돼, 향후 금리 하락기에도 유연한 대응이 가능해졌다.
고정금리 선택 시 고려할 점
- 상환 계획에 따라 기간 설정: 고정금리는 초기에는 이자 부담이 다소 크지만 장기적으로 금리 상승에 대한 리스크를 줄일 수 있다.
- 상품 유형 확인: ‘주기형 고정금리’는 일정 기간 후 기준금리는 바뀌되 가산금리는 유지되어 장기 안정성이 높다.
- DSR 영향 확인: 고정금리는 스트레스 DSR 가산 금리가 낮아 대출 한도 면에서도 유리하다.
마무리: 지금은 ‘고정금리 체크’가 필수인 시점
금리 인하가 예상되는 흐름 속에서도, 현재 주택담보대출 시장은 오히려 고정금리 쏠림 현상이 강하게 나타나고 있다. 이는 금융당국의 정책 방향, DSR 규제 강화, 그리고 시장 내 특판 상품 출시가 맞물려 빚어진 결과다.
대출을 계획하고 있다면 금리 유형 선택에 앞서 내 소득과 부채 상황에 맞는 한도를 정확히 확인하고, 고정금리와 변동금리 상품의 조건을 비교해보는 것이 가장 중요하다.
주담대 시장의 중심은 지금, 고정금리다.
